Je vous propose la lecture de la dernière étude publiée par le site MeilleurTaux, le courtier en immobilier.
L’achat d’une résidence principale de + en + long à se rentabiliser : la durée de détention nécessaire a doublé en 10 ans !
Paris, le 5 septembre 2023 – Pour la 10ème année consécutive, Meilleurtaux, comparateur et courtier en produits financiers, dévoile son étude « Acheter ou Louer ? »*. Cette étude unique qui tient compte de tous les facteurs permet de déterminer le moment où l’achat d’une résidence principale devient plus avantageux que la location ou le moment où rester locataire fait perdre de l’argent. En se basant sur une surface moyenne de 70m², l’analyse couvre les 32 principales villes de France et tient compte :
Pour l’achat : du prix au m², de la taxe foncière, des charges moyennes par m2 par mois ;
Pour la location : du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat.
Il y a 10 ans il fallait 4 ans pour rentabiliser son achat…aujourd’hui il faut 15 ans
Le premier enseignement de cette étude est que : la moyenne nationale pour rentabiliser l’achat d’un bien immobilier comme résidence principale d’une surface de 70m² est en moyenne de 15 ans et 6 mois, soit 2 ans de plus qu’en 2022, ou encore 10 ans de plus qu’en 2021 !
Depuis 2021 la durée détention nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale ne cesse d’augmenter avec un renforcement du phénomène depuis 2022 ; rappelons qu’en 2019 il fallait moins de 2 ans pour rentabiliser son achat ! Depuis plus d’un an nous assistons à une importante remontée des taux de crédits immobiliers avec des prix qui continuent de monter légèrement ou se maintiennent. Ces deux réalités conjuguées expliquent l’allongement de la période requise pour que l’achat devienne moins couteux que la location.
analyse Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
Des villes où la durée a plus que doublé…
Parmi les 32 villes analysées, la période requise pour que l’achat devienne rentable a augmenté dans 17 d’entre elles. Pour des villes telles que Perpignan, Le Mans, Aix-en-Provence ou encore Reims, la durée de rentabilité d’un achat est passé respectivement à : 10 ans (contre 2 ans en 2022), 19 ans (contre 8 ans en 2022), 21,6 ans (contre 8 ans en 2022) et 19 ans (contre 3,6 en 2022).
Mais ce ne sont pas les seules ! D’autres villes présentes dans le classement enregistrent des moyennes en hausse. À titre d’exemple : pour la ville de Dijon, pour un prix au m² de 2 823 euros, c’est seulement au bout de 22 ans que l’achat coûtera le même prix que la location, alors que c’était 14 ans en 2022, 2 ans en 2021 et à peine 1 an en 2020.
Il est évident que le marché immobilier a connu des bouleversements significatifs entraînant des changements de dogme pour les acquéreurs. Dans de nombreuses villes, qui étaient autrefois caractérisées par des retours sur investissement rapides, le scénario a considérablement évolué. Ces villes affichaient en effet dans la très grande majorité des cas des prix de l’immobilier assez faible ou du moins très en dessous des autres métropoles et offraient ainsi à leurs habitants un accès à la propriété très vite budgétairement favorable au détriment très net de la location. Or ces villes ont subi un regain d’attractivité post-covid qui a fait bondir les prix, ce qui explique l’allongement notable de la durée de détention de rentabilité.
précise Maël Bernier.
Autre ville qui enregistre une augmentation considérable de la durée de détention du bien avant que l’achat ne soit plus avantageux que la location, c’est Le Havre. Pour les propriétaires havrais, en 2022, il leur fallait 6 ans pour que l’achat d’un bien immobilier devienne rentable et à peine 1 an en 2020 et en 2019. En 2023 il leur faut compter 16 ans !
Le constat est clair : parallèlement à l’augmentation des prix de l’immobilier et à la hausse des taux d’intérêt, les prix de loyers sont eux restés relativement stables et la taxe foncière est en hausse quasiment partout en France, nous avons ici tous les facteurs réunis pour que l’achat soit plus coûteux plus longtemps que par le passé.
observe Maël Bernier.
Alors que dans d’autres villes la durée est en baisse.
Si pour certaines villes la durée de rentabilité d’un bien immobilier a explosé en une année, pour d’autres cette durée s’est stabilisée et a même baissé.
C’est le cas pour des villes dans le sud telles que Toulon, Montpellier et Besançon où la durée de rentabilité n’a pas bougé pour la première et est en hausse d’à peine une année pour les deux autres. Les propriétaires rennais et parisiens ont également été moins impactés par cette hausse en 2023 par rapport à 2022. Pour Paris la durée est passée de 28 ans à 30 ans et pour Rennes de 20 ans à 21 ans.
Enfin, des villes telles que Marseille, Lyon, Rouen, Metz et Orleans connaissent cette année une baisse significative de la durée moyenne de rentabilité d’un bien immobilier. Pour Marseille, par exemple, la durée passe de 20 ans en 2022 à 13 ans pour cette année et Metz de 11 ans à 6,6 ans.
Si ces villes tirent leur épingle du jeu malgré le contexte actuel cela s’explique tout simplement par une baisse des prix de l’immobilier. Une ville comme Metz, le prix au m² a baissé de près de 500 euros
explique Maël Bernier avant de poursuivre :
mais ce sont également des villes où les prix à la location ont quant à eux augmenté permettant aux propriétaires de rentabiliser plus vite malgré la hausse des taux, la location pour un bien équivalent en parallèle ayant elle augmenté.
Conclusion :
La hausse des taux de crédit immobilier amorcée en 2022 et qui s’accélère en 2023 a eu un impact significatif sur les durées de rentabilité d’achat immobilier dans différentes villes françaises. L’analyse révèle que les villes qui étaient caractérisées par des délais de rentabilité plus courts ont subi un effet plus marqué, tandis que celles avec des durées plus longues ont connu une augmentation plus modérée. De plus, dans la grande majorité des villes françaises, les prix de l’immobilier ont également grimpé, avec seulement quelques rares exceptions. Dans beaucoup de villes, des loyers qui se stabilisent cette année, tandis que le prix au mètre carré continue d’augmenter, par conséquent, il est inévitable que la période nécessaire pour qu’un investissement immobilier devienne rentable s’allonge également. Mais n’oublions pas et c’est cela le plus important que si l’acheteur met plus de temps à rentabiliser l’achat de sa résidence principale, il n’en demeure pas moins qu’à la fin de cette période il dispose d’un toit qui ne nécessite plus de versement mensuel et assure donc une exceptionnelle sécurité quand le loyer lui restera toujours à acquitter même au bout de 15, 20 ou 30 ans
conclut Maël Bernier.
NB : La lecture s’entend comme suit : 2,6 = 2 ans et 6 mois ou 14 = 14 mois
* Cette étude se base, bien évidemment sur des moyennes et ne saurait prendre en compte chaque cas particulier
Méthodologie : simulateur exclusif développé par Meilleurtaux en tenant compte des données suivantes : 10 % d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 3,40 % hors assurance / assurance de 0,25 % du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 3 % des prix de l’immobilier en année 1 puis 2 % année 2,1 % année 3 et 2 % à partir de l’année 4. Rendement de l’épargne : 3 % en année 1, puis en année 3 jusqu’à 6 inclus : 2,5 % puis année 7 et suivantes : 2 %. Evolution des loyers : 3,5 % année 1 et 2 n,2 % à partir de l’année 3. Evolution des charges copropriété : +4% année 1, ensuite +2 % par an. Evolution taxe foncière : 3,4x% année 1, 4 % année 2, 1,5 % à partir de l’année 3.
Sources : prix m² : SeLoger.com / prix des Loyers : Seloger/Observatoire Clameur.
Source Meilleurstaux.com ici
Ces calculs n’ont qu’une validité relative. si les loyers explosent , comment voulez-vous faire une projection sur 22 ans, si la baisse de retraite qui est actée vous oblige à payer un loyer exorbitant alors que vous n’avez plus de revenu , vous serez dans le caca.
C’est un bien mauvais conseil
Que les taux augmentent, c’était prévisible … les deux aberrations : l’Europe et une immigration totalement incontrôlée d’indésirables, de psychopathes et de crétins depuis Giscard … les français aiment la merde dans laquelle ils vivent et ils en redemandent, inutile de venir se plaindre
Et oui charles, je vous l’ai dit cent fois: l’immobilier va ruiner les français, il ne faut pas acheter un actif à duration longue quand une zone ou un pays est gouvernée par des jean-foutres de première catégorie.
C’est extrêmement dangereux …
Le krach c’est la bonne nouvelle … la mauvaise et ça je vous l’ai dit cent fois aussi, c’est que la France vit 30% facile au dessus de ses moyens, le suprplus étant fourni par l’état.
Regardez une dernière vidéo de Marc Touati, sur la situation de la france et l’inflation en Europe: 167 millards de déficit de l’état sur les 7 premiers mois de l’année …, une inflation galopante, des services publics qui s’effrondrent et tout ça avec des dépenses étatiques délirantes. Et ça compte pas les collectivités locales …
Charles, à un moment, l’état français ne pourra plus assurer ce surplus, ca va couper et là le krach immobilier nous paraitra presque comme la petite maison dans la prairie.
Il n’y a plus aucun « endroit » ou se cacher en France, il y a tellement de problèmes systémiques que vos petites rustines ne tiendront pas.
Il faut partir pour revenir un jour pour reconstruire avec des capitaux et de l’expérience en main.
Ce que j’ai fait et je le regrette absolument pas, chaque jour me donne raison.
Bon courage.
Bonjour,une question à Hector
Pourquoi revenir ?
Il vaut mieux s’en aller ailleurs et y rester
Quand à la résidence principale,si c’est la maison avec jardin que détestent les gouvernements,il n’y a pas que le prix,il y a aussi l’environnement et la tranquillité,et cela n’a pas de prix,et beaucoup achètent leur maison sans l’arrière pensée de gagner de l’argent à la revente
Nos « princes » sont tellement obsédés par leur propre survie qu’ils sont bien incapables de se soucier de celle des français……tant ils ont peur de se trouver un jour dans la même situation !
La conclusion de ces chiffres est sans appel : on s’achemine vers une crise immobilière sans précédent. La crise de l’après-guerre qui a entraîné cette funeste « loi de 48 » sera à classer dans les anecdotes. Question : compte tenu de la position de nos gouvernants (des jean-foutres, selon hector) il est à craindre des mesures délirantes, mêlant blocage des loyers, taxation supplémentaire de l’immobilier, voire des préemptions spoliatrices pour les logements ne répondant pas aux normes escrologiques et dont les propriétaires n’auront pas eu les moyens, ou tout simplement le désir d’entreprendre les travaux aux vues de la rentabilité…. préparez-vous, mais il est déjà trop tard !
BONJOUR.Comme déjà mentionné précédemment,je ne veux plus être propriétaire en FRANCE.En conversant avec plusieurs personnes,beaucoup pensent comme moi.D’ailleurs,il y a de plus en plus de camping cars ,ou de moyens différents de se loger.Socrate vivait dans un foudre.La propriété en France,c’est un luxe.
Il manque à cette étude l’impact de la rénovation énergétique qui plombe encore plus les propriétaires occupants vs les locataires.
Le gigolo Schwab nous a prévenu depuis longtemps: vous n’aurez plus rien, vous vivrez collectivement en HLM mais vous serez heureux ( et serez nos esclaves ! )
Alors Mme Wargon, fille de Stoléru ( politiques de père en fille, aussi nulle que lui !) a repris cette prophétie à son compte ( mais vit dans une petite villa de 150 M2 ! Eh oui, faites ce que je dis pas….
Je ne suis pas choqué de voir une rentabilité augmentée pour une résidence principale
On paye sa résidence principale pour s’assurer la tranquillité de sa vieillesse.
Une rentabilité de deux ans était absurde (mais j’ai du mal à croire ce chiffre !)
Tout simplement un retour à la normale !
Je ne comprends pas bien la notion de « rentabilisation d’une résidence principale » : comment rentabiliser quelque chose qui ne rapporte rien, mais coûte de plus en plus cher ?
La résidence principale, c’est avant tout une valeur d’usage.
@Alain BECILE : dans mes souvenir, c’était plutôt Diogène, qui vivait dans un tonneau ; )
Bonjour
Je ne comprends pas le calcul
Depuis trois ans j’ai l’intuition que je fais mieux de loué ma maison que de l’avoir acheté vu son prix et mon loyer.
Mais je ne comprends pas bien le calcul.
Ça prend en compte les 10% en épargne ou en apport mais ça ne prend pas en compte le loyer perdu (location) par rapport à la mensualité transformer en capital(achat)
Merci de vos réponses
les propriétaires qui ont remboursé s ‘en fichent, heureusement que les impôts fonciers sont là pour les rappeler à l ordre et dommage qu ils ne payent qu une fois par an !
@MAXE
L’esclavage a toujours été un probleme…..pour les maîtres car il fallait les loger et les nourrir, ce qui fait que certains etaient même volontaires !
Ca ne pouvait evidemment pas durer quand les anglais ont decouvert que la machine à vapeur remplaçait avantageusement un systeme devenu obsolete….
Je crois que j’ai compris. Pour l’achat il faut prendre en compte l’amortissement du prêt et le prix de revente de la maison.
Ce qui donne a la louche comme résultat. 15 ans pour être a zéro au niveau de l’achat. (Avec un taeg a 1,2%)
4 ans pour que l’argent placé (apport plus différence loyer – mensualité)soit consommé
Mais c’est a nuancer, si on rajoute les apl, je tombe a 10 ans avec l’argent placé sur des lep a 6% et livret des enfants a 3%
C’est aussi a nuancer car c’est de l’ancien. Alors il faut rajouter 1000-2000€ pour entretenir le logement( le maintenir louable, isolation, abords, chauffe eau, radiateur…peinture)
Et j’ai pris en compte 2% d’augmentation du prix par an
Grosso modo, si je reste à moins de 10 ans, aucun intérêt a acheter…et je pars plus vite quand je suis locataire
Est ce que je me trompe quelque part
Un krach immobilier d anthologie arrive !!! Les analystes se posent d ailleurs la question de savoir si la baisse des prix qui arrive n a pas été volontairement sous-estimée !!!! Il est urgent d attendre car demain les prix seront beaucoup…. Beaucoup moins cher : un conseil aux vendeurs qui veulent se débarrasser de leurs biens immo : il vaut mieux se couper un bras que tout perdre !!!
Bonjour,
@Pousse-Fumier
ok pour Diogène, maintenant, Socrate était peut-être un Jean-Foudre …
Je viens de recevoir mes impôts fonciers ,part communal et inter communale
+83%
Dans un village rattaché à la métropole voisine
D »accord avec les commentaires, pourquoi vouloir tout mettre en mathématique et parler de rentablité. Avoir un toit c’est tout ! qu’il soit en acquisition ou en location avec sa valeur d’usage.
C’est comme l’amortissement comptable qui est une charge calculée. Que vous amortissiez en dérogatoire sur 3 ans ne fait pas de vous qqun de plus riche que si vous amortissez en cinq ans.
Oui, il est peut-être plus intéressant de louer que d’acheter… à condition que les propriétaires veuillent bien louer !!!!
Si non, je connais quelques places sous les ponts…