Mes chères impertinentes, chers impertinents,
Le marché immobilier et il est un risque sur lequel je souhaitais revenir afin d’alerter nos concitoyens et c’est le danger des prêts relais dans un marché baissier.
Il y a deux volets à avoir en tête quand on réalise une opération immobilière et ces deux volets sont très liés, bien plus qu’on peut le croire de prime abord.
Le premier aspect est psychologique, car une transaction immobilière est généralement l’opération la plus importante et la plus coûteuse que les familles mènent lors de leur vie « financière », alors il y a du stress, de l’angoisse, de la peur, il y a aussi, corollaire de ces émotions, des biais psychologiques importants. Les décisions que l’on prend sont parfois irrationnelles, elles sont alors mauvaises. Mauvaise pioche quand on surestime le bien dans lequel on vit, dont on ne voit plus les défauts, et que l’on veut vendre le plus cher possible aussi pour gagner le plus possible ce qui est bien compréhensible. Les agents immobiliers pour rentrer les mandats tiennent rarement un langage de vérité en refusant les mandats justement ! Ils acceptent le prix du vendeur en lui disant que c’est trop haut, mais qu’on peut commencer ainsi. Alors la mise en vente se fait sur des niveaux de tarifs déjà hors marché. Puis le temps passe, et les vendeurs ne vont faire que suivre la baisse avec, toujours un temps de retard. Il seront donc trop haut.
Le deuxième aspect est donc purement financier. Dans un marché qui baisse, le risque du vendeur c’est d’être toujours en retard d’une baisse !
Le problème est réel, car brader son bien n’est pas non plus la bonne option ! Disons que dans un marché baissier il est très difficile d’optimiser le prix de sa vente ce qui n’est pas le cas dans un marché haussier, car même si vous êtes un peu cher aujourd’hui, la hausse va rattraper votre prix.
En clair, dans un marché haussier le temps est votre ami.
Dans un marché baissier le temps est votre ennemi.
Voilà comment titre France Info sur ce sujet.
« Je regrette d’être passée par le prêt-relais » : ces propriétaires dans « la galère totale » pour vendre leur logement à l’approche de l’échéance de leur crédit
« Dans un contexte de ralentissement du marché de l’immobilier, des vendeurs qui devront rembourser leur prêt-relais dans les prochains mois racontent à franceinfo leurs difficultés pour trouver un acheteur, malgré leurs baisses de prix successives.
Claire* était loin d’imaginer que la vente de sa maison à Lyon serait une telle source d’angoisse. Au printemps 2022, lorsqu’elle décide de déménager en Isère pour se rapprocher de sa famille, cette ancienne employée dans l’industrie pharmaceutique souscrit à un crédit immobilier de 118 000 euros sur dix ans ainsi qu’à un prêt-relais de 340 000 euros. Une avance de trésorerie qui lui permet de financer son nouveau logement et de s’y installer, sans attendre d’avoir un acheteur pour l’ancien.
A l’époque, alors que le marché de l’immobilier est encore dynamique, Claire, 45 ans, ne voit « aucune raison » que sa maison, dotée d’un jardin de 100 m2 et située dans « un secteur demandé » de Lyon, « ne se vende pas ». Son bien est d’abord mis en vente à 620 000 euros, un prix situé dans la fourchette des estimations réalisées. Un an et demi après la souscription de son prêt-relais, la maison de cette mère de deux enfants est désormais affichée à 449 000 euros, bien en dessous de la plus basse estimation. Mais rien n’y fait. A moins de six mois de l’échéance de son crédit, elle n’a toujours pas trouvé preneur. « Je ne passe plus une nuit tranquille. Je me réveille chaque jour en me rappelant que la maison n’est toujours pas vendue et que je suis dans la galère totale, s’inquiète-t-elle. Je regrette d’être passée par le prêt-relais. »
« Je ne passe plus une nuit tranquille »…
Voilà le plus important.
Il y a la perte finale éventuelle, et surtout l’anxiété bien réelle pendant des mois entiers, un souci qui pèse profondément sur le moral, sur les couples sur les familles.
« Faire des affaires » nécessite en fait des nerfs d’acier. Il ne faut pas stresser. Il faut avoir de l’argent devant soi, il faut pouvoir perdre, et ne pas « jouer votre vie » à chaque fois, sinon, le degré d’anxiété sera maximum.
Le prêt relais, c’est un découvert géant garanti par votre bien immobilier !
« Ce type de crédit fonctionne comme un « découvert géant » octroyé par la banque pour une durée de 12 à 24 mois, « afin de vous permettre de vous positionner rapidement sur le bien que vous souhaitez acheter », résume Cécile Roquelaure, directrice des études pour le courtier Empruntis. Cette option est particulièrement prisée par les ménages qui ont un « coup de cœur » pour un logement, expose l’experte, ou en cas de changement de vie personnelle ou professionnelle qui nécessite un déménagement rapide. La somme prêtée varie entre 60 % et 80 % de l’estimation du bien à vendre, selon la société de courtage immobilier. Tant que le logement n’est pas vendu, l’emprunteur verse uniquement des intérêts. »
Mais dans le contexte de resserrement du marché, vendre n’est plus une mince affaire. La hausse des taux d’intérêt, qui oscillent dorénavant autour de 4 %, et le durcissement des conditions d’accès aux crédits immobiliers freinent les acquéreurs. Le nombre de transactions immobilières a baissé de près de 20 % entre septembre 2022 et septembre 2023, selon le Conseil supérieur du notariat. « Le retournement du marché a été violent », reconnaît Cécile Roquelaure. »
Dans un marché baissier pas de prêt relais !
La règle est simple.
Dans un marché haussier le prêt relais est un excellent outil qui vous permet d’acheter immédiatement un bien qui vaudra plus cher demain et vous laisse le temps de vendre le votre dans les meilleures conditions.
Dans un marché baissier, vous achetez aujourd’hui plus cher un bien qui vaudra moins demain, en essayant de revendre un bien qui perd chaque jour de la valeur et sur lequel on suit péniblement la baisse sans jamais la rattraper de peur de perdre plus. Cercle vicieux.
L’immobilier, on ne gagne pas à tous les coups !
Et c’est l’une des grandes leçons à retenir.
Les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel.
Que ce soit un arbre obligataire, l’arbre des taux, l’arbre immobilier ou celui des actions.
Les marchés ne sont jamais haussiers éternellement, alors il faut toujours regarder devant soi, anticiper, et surtout, limiter toujours les risques.
Le pépé avait une manière simple de limiter les risques. Il disait « faut pas péter plus haut que son cul ». Je vous accorde que c’est un tantinet vulgaire. Pour être plus élégant que le pépé, disons simplement que la simplicité est reine. Faire moins que ce que l’on peut est la meilleure manière de ne pas prendre de risque. Vous pouvez acheter un château et vous achetez une maison « normale », vous avez de la marge de manœuvre, donc pas de stress, pas d’anxiété, pas de peur.
La simplicité et la sobriété libèrent toujours.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
Pour m’écrire [email protected]
Pour écrire à ma femme [email protected]
« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
Il y a toujours une question de timing! Les acquéreurs ne peuvent pas dire que cela leur est tombé dessus! De loin mois avant le boum des taux , les voyants étaient déjà au rouge!
Mais comme la poule sans tête , qui s’entête, les clients n’arrivent pas à se projeter dans le monde d’après, tellement celui d’avant , sirupeux , prévisible, gavé d’opportunités et d’argent a duré longtemps!
Chez Pépé, la famine pouvait arriver d’un hiver à l’autre,
les guerres et la maladie aussi!
La subtilité du monde actuel , est d’avoir transformé le chasseur en mouton bêlant, lissant les dépenses par de multiples artifices, faisant croire à la richesse, grâce au travail du reste de la planète !
les doryphores de la dépense sont en voie d’extinction , ou presque.
C’est la loi de la Nature .
– 1) A la vente : Faites très attention à l’agent immobilier : Il veut sa commission de X€. Il a du mal à vendre votre bien au prix lui rapportant ces X€ alors il demande (ou accepte) une enveloppe de l’acheteur qui complète sa commission et qui va léser le vendeur avec un prix de vente minoré (la solution est de demander à des amis de faire semblant d’être client…)
-2) A l’achat : attention au cout et durée des travaux… des couples n’y résistent pas …
-3) A l’achat, penser à la revente … un 13ème étage ne vous dérange pas ? Vous peut-être mais il sera difficile à revendre… même si on se dit que c’est un bien que l’on va garder à vie (il sera revendu statistiquement dans les 10 à 15 ans …)
On se doutait bien qu’un jour les taux augmenteraient, ce n’est pas une surprise. En France, on a une chance des prêts à taux fixes, je pense aux malheureux qui font des emprunts à taux variable. Quant aux prêts relais, un piège … que se passe t il si l’acheteur ne puisse payer son prêt relais à terme, la banque peut elle saisir le bien ?
Oh que oui,
Le pépé avait bien raison.
La méfiance, l’anticipation et la prévoyance sont toujours reines…en économie comme dans bien d’autres domaines.
Elle engendre une liberté (ok toute relative) mais bien reposante pour la tête
Pourquoi ne pas obtenir un prêt en hypothéquant son bien à vendre… N’est-ce pas une meilleure solution ????
Losque j’ai acheté mon deux-pieces à Paris il y a 40 ans j’avais emprunté à mon pere; lorsque j’ai voulu le revendre le « marché » etait bloqué par la guerre du golfe pendant des années….les imponderables font partie de la vie…..
Aux USA dans les années 30 les fermiers endettés et jetés à la rue ne pouvaient rembourser leurs prêts immobiliers.
Votre emprunt est garanti sur les prix, si les prix baissent drastiquement (30 à 40 % d’ici 5 ans) il faudra garder 15 ou 20 ans son bien et donc aller jusqu’au bout des remboursements.
Maintenant qui peut être assuré d’être encore salarié et remboursant un prêt immo en 2040 ou 2050 ? bien peu de personnes (mêmes fonctionnaires).
Mon conseil : n’achetez plus ou à prix super-cassé (et sans crédit si possible).
Le crédit-relais peut généralement apporter une solution dans bon nombre de cas sauf crise immobilière très grave, ce qui n’est pas le cas actuellement en France.
Dans l’exemple il me paraît qu’un bien immobilier mis en vente pour 620 000 euros et qui ne trouve pas preneur à 449 000 euros, même deux ans après, révèle que Claire a estimé la première valeur de son bien comme une valeur sentimentale et non pas une valeur vénale.
Il est étonnant que l’agent immobilier, s’il y en a eu un, ne lui ait pas indiqué la valeur réelle du bien au départ. D’autant que les agents immobiliers ont tendance à minimiser les prix de vente afin de percevoir rapidement une commission certaine.
Les conséquences sont catastrophiques, du jamais vu en France en temps de paix :
https://www.francetvinfo.fr/economie/immobilier/baisse-des-transactions-immobilieres-certaines-etudes-n-ont-pas-d-autre-choix-que-d-envisager-des-licenciements-s-alarme-le-conseil-superieur-du-notariat_6236499.html
« Baisse des transactions immobilières : « Certaines études n’ont pas d’autre choix que d’envisager des licenciements », s’alarme le Conseil supérieur du notariat
« Les notaires ne sont pas dans une tour d’ivoire et ne vivent pas dans une tour d’argent, à l’abri des soubresauts de l’économie », plaide le porte-parole du Conseil.
Article rédigé par France Info
Radio France
Publié le 11/12/2023 11:58″
Voilà où en est ce pays…
– Il y a aussi l’achat de la nouvelle maison sous condition suspensive de vente de l’ancienne. Dans le passé j’ai vu une cascade de 3 ventes échouer pour cette raison …
– A l’époque des taux à 10%, nous avons pu négocier l’achat de notre maison avec un avec un très fort rabais (-30%) en proposant un paiement pratiquement comptant.
Pour nous il ne s’agissait pas vraiment d’une négociation, tout simplement nous ne pouvions pas payer plus cher même en retournant nos poches.
Nous avons fait la proposition de ce que nous pouvions mettre et les vendeurs on dit oui tout de suite à notre quasi-surprise. C’est après que nous avons appris que les vendeurs avaient acheté une maison dans le sud et avaient pris un crédit relais à 18%, au bout de 6 mois de ce crédit ils étaient en quasi rupture de paiement.
… Dans les années 70 (1970), les taux étaient à 8/10% sur 15 ans…
Elle a du surestimer le bien à vendre. je rejoins Emmanuel.
quand on prend un credit relai il faut vendre vite donc un peu moins cher pour attirer le client.
et pour avoir un prix, faire estimer par 4 ou 5 agences locales virer les valeurs aberrantes (appeler une nlle agence si on a un doute) et faire une moyenne.
on ne vend certainement pas au prix maxi possible mais on vend
@pierre sur 13 décembre 2023 à 7 h 42 min
Bonjour « pierre » et a Tous
Très bon votre commentaire !
Il n’y a aucune chance d’améliorations , les choses ne peuvent qu’aller de mal en pis .
Reste la possibilité d’un miracle pour sauver l’espèce sapiens sapiens ……..
Par exemple , la mort des trois quart de l’humanité par une « bonne » maladie très contagieuse .
C’est un optimiste qui écrit !
Salutations à l’espoir
il y a deux ans, j’ai déménagé, j’ai demandé un prêt relais, response LCL, vous êtes trop vieux (75ans), finalement tout s’est bien passé.
Il y a une actrice connue, Véronique Genest qui dernièrement a vendu son appartement de 200 m2 à Paris, la difficulté de trouver un acheteur, le bien a été vendu à perte à -25% .
Champar devrait être au fait de la loi, mais il décrit une condition potestative qu’aucun notaire ne peut accepter; une clause suspensive ne devant être conditionnée qu’à sa réalisation par un tier….par ailleurs pour ce qui est de l’analyse du marché, ce n’est pas la valeur de l’immobilier qui baisse…car votre bien était le ^même il y a 5 ans et sera le même dans 5 ans; il n’aura pas changé d’emplacement non plus et ne bougera pas, en cela il a exactement la même valeur….c’est bien la valeur de l’argent qui change….que vous vendiez ou non, c’est la valeur de l’argent qui a baissé pour tout le monde….et ce n’est pas non plus une bonne affaire d’acheter avec des taux à 5% un bien même décôté de 40%….donc, si vous avez décidé de vendre en ce moment, pas de problème; mettez vous juste au prix….tout comme une action sur le marché….pourquoi voulez vous qu’on vous achète du TOTAL ENERGIE à 80€ quand tout le monde peut l’acheter à 60€….
Ill est urgent d’attendre car demain les prix seront beaucoup…..beaucoup plus bas ….
La consommation énergétique d’un logement est proportionnelle à son volume. Si les coûts énergétiques augmentent, il vaut mieux pouvoir se payer le confort d’un petit chez soi bien chauffé que l’austérité d’un grand logement glacial. Là encore j’aime l’expression que mon grand-père utilisait aussi « ne pas péter plus haut que son cul ». La déflation favorise les épargnants prudents et ruine les flambeurs à crédit.