C’est une étude de McKinsey, le cabinet qui murmurait à l’oreille des gouvernements qui le dit. Rien que pour 9 villes étudiées dans cette étude les pertes de valeurs concernant l’immobilier de bureau s’élèveraient à 800 milliards de dollars.
A l’échelle planétaire, la destruction de valeur liée à la mutation et au changement d’usage sur les locaux de bureaux va générer une perte de valeur potentielle de plusieurs milliers de milliards de dollars. Ce n’est bon ni pour les banques, ni pour le secteur de la finance, ni pour les épargnants qui subiront de lourdes pertes pour tous les titres de pierre papier.
« La demande d’espaces de bureaux a déjà diminué, en partie à cause de l’augmentation du travail à distance et en partie à cause d’un environnement macroéconomique difficile. Les taux d’inoccupation ont augmenté dans toutes les villes étudiées. Dans les villes américaines, le volume des transactions (la valeur totale en dollars de toutes les ventes) a chuté de 57 %, le prix de vente moyen au mètre carré a chuté de 20 % et les loyers demandés ont chuté de près de 22 % (tous en termes réels) de 2019 à 2022.
À San Francisco, la ville la plus touchée des États-Unis, la part des espaces de bureaux vacants était supérieure de dix points de pourcentage en 2022 à ce qu’elle était en 2019, le volume des transactions était inférieur de 79%, les prix de vente au pied carré étaient de 24 pour cent inférieur, et les loyers demandés étaient inférieurs de 28 pour cent (également en termes réels).
La baisse de la demande a incité les locataires – méfiants vis-à-vis des conditions macroéconomiques actuelles, incertains du nombre de leurs employés qui viendront au bureau, et donc incertains de l’espace dont ils auront besoin – à négocier des baux plus courts auprès des propriétaires. Des baux plus courts, à leur tour, peuvent rendre plus difficile pour les propriétaires d’obtenir un financement ou peuvent amener les banques à ajuster les modèles d’évaluation, qui reposent en partie sur la durée des baux existants.
Dans les scénarios que nous avons modélisés, la quantité d’espaces de bureau demandés dans la plupart des villes ne revient pas aux niveaux prépandémiques avant des décennies.
En 2030, la demande est jusqu’à 20 % inférieure à ce qu’elle était en 2019, selon la ville. Cette estimation correspond à ce que notre modèle produit dans un scénario modéré, dans lequel, d’ici 2025, la fréquentation des bureaux est plus élevée qu’elle ne l’est actuellement, mais toujours inférieure à ce qu’elle était avant la pandémie, et cette reprise partielle se poursuit indéfiniment. Dans un scénario plus sévère, dans lequel la fréquentation de tous les employés de bureau en 2030 tombe au taux déjà observé dans les grandes entreprises de l’économie du savoir, la demande est jusqu’à 38 % inférieure à ce qu’elle était en 2019, toujours selon la ville.
La baisse de la demande entraînera une baisse de la valeur. Dans les neuf villes que nous avons étudiées, un total de 800 milliards de dollars (en termes réels) en valeur est en jeu d’ici 2030 dans le scénario modéré. En moyenne, la valeur totale des espaces de bureaux diminue de 26 % de 2019 à 2030 dans le scénario modéré et de 42 % dans le scénario sévère. L’impact sur la valeur pourrait être encore plus fort si la hausse des taux d’intérêt l’aggravait. De même, l’impact pourrait être plus fort si les institutions financières en difficulté décidaient de réduire plus rapidement le prix des biens qu’elles financent ou possèdent.
La baisse de la demande entraînera également un surplus d’espaces de bureaux, en particulier dans les immeubles de moindre qualité et plus anciens que le secteur immobilier appelle les classes B et C. De 2020 à 2022, les loyers, la demande et parfois les prix ont généralement augmenté plus rapidement ( ou a diminué moins fortement) pour les bâtiments de classe A que pour les bâtiments de classe B dans les superstars américaines. Par exemple, à New York, au cours de cette période, le prix de vente moyen au mètre carré a augmenté de 3 % pour les bâtiments de classe A, mais a chuté de 8 % pour les bâtiments de classe B. Il y a plusieurs raisons à cette « fuite vers la qualité ». La première est que de nombreux employeurs voient un espace de haute qualité comme un moyen d’encourager la fréquentation du bureau parmi leurs employés. Une autre est que les espaces de bureau de classe B et de classe C ne sont souvent pas adaptés au travail hybride ; par exemple, il peut disposer d’équipements audiovisuels moins sophistiqués. De plus, maintenant que le travail hybride a réduit la quantité totale d’espace dont les employeurs ont besoin, ils peuvent consacrer leur budget à de plus petites quantités d’espace de meilleure qualité plutôt qu’à de plus grandes quantités d’espace de qualité inférieure.
Charles SANNAT
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
Source McKinsey ici
Sans compter tout le travail de bureau qui sera automatisé ….
Le télétravail est une cause la seconde sera l’IA.
Les scénaristes suivis des acteurs Hollywoodiens ont peur de se faire remplacer par l’IA, suivront les journalistes de la presse écrite puis la radio et la télévision. Déjà au Japon , l’IA a pris le rôle du journaliste d’une chaîne info.
Même Thomas Pasquet, l’acteur sur fond vert a dû soucis à se faire.
Après le Covid il y aura les Bureaux vides.
=> Transformation de ces bureaux en logements avec aides de l’état : Il faudra bien reloger les locataires ne pouvant plus aller dans les logements G et F ( et sauver les banques avec notre argent … comme d’hab !)
Pourquoi ne pas transformer , pour un surcoût de départ évidemment, ces bureaux vides en ;logements ?
Voir même en logements communautaires ou en logement tri-générationnels
De Gaulle avait viré les bases US qui squattaient en France. Quand est-ce que l’on va en faire autant avec Mc Kinsey et affiliés…??
Le rendement des SCPI va connaître une période difficile.
L’IA va t elle accélérer tout cela? Certe, il y a les centres d’appel en première ligne, mais votre assureur, votre banquier, notaire, comptable… peuvent être remplacés par une IA à terme moins coûteuse et plus performante.
Même dans l’effondrement les USA font mieux que les autres….
Des soucis en perspective pour les SCPI de bureaux.
Le message est clair…
À part San Francisco on ne connaîtra pas les huit autres villes faisant partie de l’étude ce qui laisserait supposer qu’elles sont toutes américaines ou internationales.
L’économiste C Sannat aimerait bien voir chuter le marché immobilier de bureaux en France pour avoir raison sur son idée que les SCPI seraient risquées et vont connaître un crash. Pourquoi pas ? Mais les devins en finance n’ont jamais laissé de trace.
Investir relève toujours d’un pari.
Le télétravail ne serait plus prisé par les entreprises américaines qui souhaitent voir revenir leurs salariés dans leurs structures.
Et nous en France, nous continuons à construire des bâtiments pour des bureaux, alors que juste à côté un bâtiment tout neuf est vide ou presque…et que dire des sites de logistique. Nous marchons sur la tête
Avec la pandémie et le télétravail ( environ 30/40%)
Tout laissait penser que l’immobilier de bureau s’effondrerait avec l’échéance des baux.
Et non, mystère.
mes enfants qui télétravaillent possèdent toujours leur bureau ……où ils ne sont allés que 2 fois depuis 2020.
allez comprendre. d’autant que le bail a été renouvelé l’année dernière !
Bonjour Charles
Et oui pas besoin de McKinsey pour avoir compris l’impact du confinement 17 Mars 2020, les employés non manuels à la maison, les liens audi-visuels furent la clef, de grandes économies de charges fixes, économies de transport, de bavardages devant le distributeur de cafe, une disponibilité accrue du personnel, coupé des relations syndicales, en contrepartie la direction possède une pression plus forte, économies de vêtements, travailler en pyjama, ou uniquement le haut pour les vidéos, économies d’eau, moins de douche, plus de maquillage port du masque, l’exemple envers l’autre à l’ecran .
Livraisons à domiciles explosent, les vélos d’appartement, bye bye la vie d’avant, nouvelles attitudes de vie .
Vue la durée ( Laduré les macarons !!!) de cette situation ubuesque les bureaux ont subit des dommages importants 3 ans et demi d’inactivité, le plis est pris et accepté en s’adaptant avec les nouvelles obligations de la vie commune, recrudescence d’agressions de toute sorte.
Notre societe s’auto protège á la mode Darwin, moins de contact avec l’autre.
Les Gretta vive le velo , Hidalgo (contrôle du traffic 30 km/h à Paris intra muros) la reine des surmulots.
Et ce n’est pas fini, courage fuyons.
QUI SURVIVRA VERRA
mais c’est au USA pas en France.
Pourquoi ce texte? en quoi cela nous concerne?
On sait tres bien que cela va pas bien au USA.
ICI, nous avons construit hôpital + Clinique pour remplacer ceux existant ! Ben oui, faut bien faire travailler le BTP…. bien qu’on ferme des lits ! Ma_cron est con !! L’IA va t elle mieux raisonner ??
Eh bien on va loger les sdf dans les bureaux vides….. ils ne sont pas concernés par les passoires énergétiques.
(Humour noir).
Bonjour Charles ,
Avez vous la liste des autres villes ? rien d’étonnant pour San Francisco les gens n’ont plus envie ou ont peur d’y aller, c’est devenu infréquentable. J’y suis allé il y a 30 ans c’était top.
@Cicera- bien vu
Bonjour à tous,
Les grosses boites en France font revenir de force les salariés dans les bureaux. « Fini la rigolade, tous au travail, schnell!! » dans la belle et grande idée défendue par le patron de Bouygues (je crois) en 2020, que le télétravail, c’est la télé-glandouille!!!
Alors ce n’est pas dit en face en mode « revient au bureau et c’est comme ça, point! ». Mais les possibilités de télétravail sont de plus en plus limitées, les nouveaux arrivants dans les services n’ont pas/peu cette possibilité, même si leur travail est à 500% possible à distance. « Le télétravail n’est pas un droit, mais un cadeau qui doit se mériter » selon certains chefs de service (Mme appréciera ma citation de son patron). Pour mériter le télétravail, il faut encore davantage se dépasser (là, ce sont les cadres qui apprécieront).
Une autre excuse que les loulous ont trouvée, serait que le télétravail détruit l’esprit d’équipe, le collectif, l’entraide, etc… pour nous rendre tous froids, indépendants et, bien sûr, bien moins performants. (Et la marmotte, elle met le chocolat dans le papier d’alu!?! On n’a jamais été aussi productifs!!).
Il faut amortir et rentabiliser encore et encore les bureaux. Tant pis si les salariés prennent des risques chaque jour à venir bosser dans l’immeuble! En plus, ça évite de leur fournir du matériel nomade (ordi et téléphone portables par exemple).
Avec une telle mentalité pourrie, l’immobilier de bureau n’est pas prêt de mourire en France, malheureusement!!