Mes chères impertinentes, chers impertinents,
“Immobilier : avec la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif vaut-il encore le coup ?” se demande le journal Le Parisien (source ici).
“À première vue, les conditions financières, mais aussi réglementaires ne semblent plus propices aux investisseurs qui envisagent d’acheter pour mettre en location. Mais cette stratégie patrimoniale tient encore la route dans certains cas.
La fin du dispositif Pinel, annoncée pour décembre 2024, va-t-elle doucher les derniers espoirs des potentiels investisseurs ? Outre l’annonce faite par le gouvernement la semaine dernière, d’autres éléments peuvent freiner les envies d’achat : prix élevés du mètre carré dans les grandes villes, hausse des taux d’intérêt et difficultés d’accès au crédit, augmentation des taxes ou contraintes réglementaires en matière de rénovation énergétique… Autant de points qui viennent affecter la rentabilité des biens achetés pour être mis en location”.
Ce n’est pas la question du PINEL en particulier mais de la rentabilité en général !
Je m’explique rapidement en grossissant le trait.
Il y a encore un an, il était possible d’emprunter à moins de 1 % soit disons 0.95 %. Acheter un logement à 200 000 euros coûtait donc 0.95 % de la somme empruntée soit 1 900 euros d’intérêts par an pour 200 K€. Je ne parle pas de l’amortissement du capital, juste du coût des intérêts.
En face, le loyer de disons 833€ par mois représentait 10 000 euros annuel soit un rendement brut avant plein de dépenses de 5 %.
Il restait 8 000 euros nets de frais financiers à notre investisseur théorique.
Aujourd’hui pour le même exemple, le prix des intérêts est de 4 % soit 8 000 euros par an pour nos 200 000 euros empruntés.
Il ne reste plus que net de frais financiers 2 000 euros à notre investisseur qui devra payer tout plein de choses à commencer par les impôts fonciers qui ne baissent pas mais explosent à la hausse ! Puis il faudra payer les charges, entretenir le bien, financer les travaux et je ne parle même pas de la gestion locative, des dégradations ou des risques d’impayés.
Bref, vous avez compris, le PINEL n’a aucun intérêt dans ce contexte économique, car l’investissement immobilier sur des niveaux de prix élevés n’a plus aucune rentabilité, mieux vaut lui préférer un investissement purement financier.
Les prix vont donc forcément s’ajuster à la baisse pour redonner, via les prix, du rendement supprimé par la hausse des taux, des charges, et de la fiscalité.
Cela prendra du temps, car le marché immobilier est un marché à inertie importante, mais les prix vont s’ajuster et il faudra savoir en profiter.
Ce n’est pas donc pas les prix de l’immobilier qu’il faut regarder.
Ce n’est pas non plus les lois de défiscalisation qu’il faut contempler.
Il ne faut regarder que la rentabilité de l’investissement en lui-même et comparer cela avec… les autres choix qui s’offrent à vous !
Et force est de constater, qu’au moment où vous lisez ces lignes, l’immobilier avec ou sans PINEL n’est pas l’investissement le plus enthousiasmant à faire.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
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« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
Un marché coincé entre la carotte des avantages fiscaux à l’achat et le bâton de règlements délirants basés sur un document décrivant fictivement la qualité énergétique (DPE) ne peut plus fonctionner correctement.
Ajoutons à cela que c’est un investissement de long terme qui doit s’apprécier sur le rendement (les variations de prix des marchés ne devrait pas être pertinents, ce n’est pas un investissement liquide) mais soumis à un environnement changeant de manière incessante et à une fiscalité facile à imposer pour boucher les trous locaux et nationaux, tout cela rendant illusoire les calculs que l’on peut faire.
Autrement dit, l’état a transformé en jeu de hasard un investissement qui nécessite une stabilité réglementaire et en plus le considère comme non productif et superflu. Par aveuglement idéologique il a mis en place les conditions pour une crise où de nombreux Français se trouveront quasiment à la rue!
Bonjour Charles,
Vous avez raison, d’autant plus qu’une taxe supplémentaire de 20% appelée CSG s’applique aux 10,000 E de revenus annuels, soit 2000 E qui font plonger le peu de rendement en terrain négatif.
Il faut donc être inconscient ou fou pour investir en locatif dans ce pays.
Avec, en plus, règles et normes qui n’arrêtent pas de changer, c’est Game Over de mon côté.
Bonjour Charles
L’immo n’est plus un investissement rentable depuis 2020. Et il n’est plus sûr. Surtout avec les mécanismes de confiscation immobilière qui se préparent à l’assemblée.
Bonne journée.
Merci pour votre travail… Et votre humour.
L’ immobilier comme résidence principale, voire un placement dans certaines SCPI hors bureaux et commerces.
C’ est tout en ce qui me concerne, vu la fiscalité de plus en plus confiscatoire ou les aléas de la location…
Le top.. Le Périssol.
Mon appart sur Paris m’a coûté perso.. 10, 15 000 E max!
En revanche la revente en 21 au top.. 4x le prix d’achat !
Le premier.. Plus value aussi mais acheté ds l’ancien et super quartier.. 40 % de plus value !
Maintenant me tourne hors occident et C super intéressant… Surtout si on ne tient pas à finir fauché !
Pas une question de dogme blablabla… Suis infirmière et j’ai travaillé all around the word Mais question de bon sens.. Faut suivre l’énergie et la jeunesse !
Il y a UNE raison majeure de ne pas investir dans l’immobilier locatif: les locataires !
A moins d’être assez pervers pour aimer les longues procédures judiciaires pour les expulser, pour payer les dégats avec le peu qu’on aurai pu gagner dans l’affaire, et remettre au pot pour payer les impots, et je ne parle pas des mises aux normes ruineuses et sans veritable interet puisqu’on sait que 5 ans apres
il n’y a plus d’economie.
Torpillage aussi de l’immobilier.
Dans la droite ligne de l’entreprise de démolition du pays.
“Vous n’aurez rien et vous serez heureux.”
moi jai une question…..
comment le prix de l’immobilier peut baisser quand ….
1 le prix des materiaux de construction explose?
2 l’offre s’effondre et il n’y a pas de bien a vendre?
si qquun a la réponse ?
Vous avez omis de prendre en compte l’impôt sur le revenu foncier, plus fort au taux de 0,95% qu’au taux de 4% les intérêts d’emprunt et l’assurance DIT, déductibles des revenus fonciers.
Le squat, charles, le squat….la meilleure methode de logement, protégée par la loi !
Olaphe, j’ai un bien à vendre (maison 11 pièces 3 salles de bains + petit jardin + grand local) dans une petite ville avec toutes commodités mais cela n’intéresse personne. On a l’impression que dans ce pays hormis les grandes villes ou la côte il n’y a plus rien !
A part le Pinel, il y a ce que le gouvernement nous prépare, maintenant que nous avons déclaré notre bien immobilier, il va y avoir progressivement la spoliation de nos bien aux travers des taxes , de toutes sortes, foncières, énergétiques, afin de nous étouffer, nous obliger à vendre nos bien, et pour ceux qui ne pourrait pas assumer toutes ces futures taxations, le jour de la vente ou de l’héritage, l’état ponctionnera et donnera le reliquat s’il reste quelques choses
@ Olaphe
s’il y a des propriétaires qui veulent absolument vendre et que personne ne veut/peut acheter.
Olaphe : Quand il n’y a plus personne pour acheter.
Au contraire Olaphe, il y a beaucoup plus d’offres que de demandes car les acheteurs ne peuvent plus investir (hausse des taux) et les propriétaires de logements classés F ou G préfèrent vendre que de rénover. Par conséquent c’est l’offre locative qui chute.
bonjour
je travaille pour un promoteur national et effectivement les prix ne baisseront pas si facilement.
1/ les coûts de construction ne baisseront pas car l’énergie est très élevée, on est habitué aux nouveaux prix des matières premières, les normes énergétiques demandées coûtent de plus en plus chères. Ils sont aujourd’hui à 2000/2200€/m² de surface de plancher
2/ suite au CNR logement, on a bien compris qu’il fallait faire plus de vente en bloc à des bailleurs sociaux qui achètent à 2500€/m² ou en Bail Réel Solidaire qu’on vend à 3000€/m². Vous comprenez aisément quand construisant à 2100€/m² il reste pas grand chose pour payer le propriétaire du terrain qui en veut encore très cher, les intervenants (architectes, géomètre, …), les salaires des employés du promoteur et un peu de marge (chez nous c’est 7%).
Depuis des années, les acquéreurs investisseurs privés ou pour de la résidence principale paient les ventes en bloc pour les logements sociaux. Un exemple j’ai vendu des logements à Lyon à 9000€/m² VS 2700€/m² pour le bailleur social. On paie les logements sociaux grâce au privé et dans ce CNR logement pondu par nos abrutis de gouvernants, il n’y aura plus d’acheteurs privés avec les taux actuels et l’équation ne fonctionne donc plus.
je pourrais écrire des lignes pour dire que le logement c’est terminé aujourd’hui mais pour combien de temps ?
Le camping-car alors?
Bonjour,
Je lis souvent l’intégralité des posts de Charles…..ET…..les commentaires.
Si certains commentateurs me semblent être parfaitement « éveillés », j’avoue sincèrement me délecter de la « naïveté » d’un bon nombre de « Bisounours »….
On se croirait en 1960….
G connu cette époque, pleine d’espoir et de confiance en l’avenir.
C terminé.
L’effondrement économique généralisé n’a jamais été aussi proche. Et pourtant, tant de « plans sur la comète », d’optimisme et de certitude sur les solutions à mettre en place au plus vite pour « retrouver la croissance»….
Parfois je me demande quelle sera la réaction des plus « persuadés » que nous avons encore un avenir…..vivable, le jour où tout basculera !?
Je ré-écoutait hier une capsule de Jacquot A.
Je n’éprouve rien à l’égard du personnage.
Mais sa vision de la réalité qui nous pend au nez (sauf en cas de sursaut…de réaction – mais je n’y crois pas un instant) est glaçante :
« Il y aura 3 sortes d’individus, dit-il, le Haut de la pyramide sera constitué de 150 millions de gens environ, nomades hors sol volontaires et possédant tout. Le bas de la pyramide sera constitué de 6 milliards de nomades involontaires, courant d’un lieu à l’autre….juste pour survivre grâce à des petits boulots, des trafics, des magouilles….Et entre les deux, les restes de l’ancienne middle-class qui passera sa vie à rêver de rejoindre un jour ceux d’en haut, rêve qui le restera éternellement, tout en priant pour ne jamais tomber dans la classe du bas.
Sombre perspective.
J’espère que « ça tiendra encore juste le temps qu’il faut » et que je serai mort quand cela adviendra.
En attendant, de saines réjouissances se profilent à un horizon…pas lointain !
Préparez vous.
VG
@Olaphe
Il faut différencier l’ancien et le neuf
Sur le neuf, vous êtes dans le vrai: les prix ne peuvent pas baisser en dehors de trois actions toutes dépendantes de l’État:
– baisse des taxes sur les matériaux, l’énergie, et/ou baisse des charges sur les entreprises du BTP
– libération du foncier pour en faire baisser le prix, ce qui implique de réviser les PLU ubuesques
– réductions des normes imposées aux constructions neuves : réduire la part des logements adaptés aux handicapés (actuellement 100% alors qu’il y a moins de 5% d’handicapés), réduire les normes environnementales délirantes, etc
Sur l’immobilier ancien par contre, il y a une forte marge de baisse des prix
Dans les grands centres urbains, les prix de l’ancien ont augmenté de 200 à 300% sans que rien ne vienne justifier de telles hausses (pas d’investissements particuliers valorisant le bien à un tel niveau)
Il y a donc une grosse marge de baisse (de l’ordre de 30 à 40%) pour revenir à la normale de croissance des prix de l’immobilier ancien qui suit l’inflation et la hausse des salaires de la zone concernée
@COUVERT Jean-Louis
Je vous conseille la lecture du livre de Christophe Guilluy :
La France périphérique (Comment on a sacrifié les classes populaires)
Vous verrez mieux, à la lumière du travail de ce géographe, comment une mondialisation mal maîtrisée à conduit à une forte croissance des grands centres urbains, à une désertification de la province et de la ruralité hors centres urbains, et à un déclassement des classes populaire et une disparition de la classe moyenne
C’est très instructif sur beaucoup des problèmes que nous rencontrons aujourd’hui, depuis les problèmes d’immobilier, ou de déclassement et d’augmentation des inégalités … jusqu’aux problèmes d’immigration et de polarisation de la politique
C’est très instructif sur l’ensemble des problèmes que traverse le pays (déserts médicaux, effondrement scolaire, désindustrialisation) et sur les possibles solutions pour sortir de cette situation
Fin du pinel fin du ptz pour les maisons : tant mieux car tout cela est payé avec nos impôts … une raison de plus qui accentuera la baisse des prix … fini de se gaver sur le dos des contribuables !!! Krach is coming soon !!!
C est bien pour ca que micron a vendu son appart parisien pour ne pas payer l ifi ! et ou est passe l argent ainsi qe les 3 millions gagnes chez Rothchild ?
L’immobilier n’est plus un investissement mais est devenu un boulet pour les propriétaires car le grand reset est en marche bien décidé à nous ruiner avec à la clé l’augmentations des taxes en tout genre: taxe foncière, qui paye celle des logements sociaux qui n’est pas imposable à la taxe foncière, taxe sur les abris de jardin (au montant aussi élevé que le prix du dit abri (sic); les impôts sur les loyers …et sans compter la gestion des locataires pas toujours au top…sans compter les mauvaises propositions de France Stratégies de nous faire payer un loyer sur le terrain qui sera donc étatisé! la dette la dette c’est la classe moyenne qui va la prendre en pleine figure !continuons à accueillir des migrants insolvables aux frais de la classe moyenne alors que la dette fait de la France un pays pauvre et non un pays riche comme décrit habituellement. j’ai un appartement à MONTPELLIER et mon locataire qui voulait trouver un appart plus grand n’a pas réussi à passer la barrière des critères d’acceptation de la part des agences immobilières, donc en attendant je suis en difficulté ! tout va bien tout va bien!!!!
La déclaration des biens immobiliers, c’est environ 78 millions de fiches. En effet il faut compter les résidences principales, les secondaires, les annexes et les biens locatifs. Bercy va devoir vérifier toutes ces déclarations par rapport aux données cadastrales, notariales et fiscales… un travail herculéen même avec l’aide de puissants logiciels. Simple question : Bercy compte y trouver un ” retour sur investissements ” … c’est-à-dire des taxes en plus. CQFD