Mes chères impertinentes, chers impertinents,
Cette semaine, mes chers Grenésiens, je vous propose une prévision, à savoir que l’immobilier va baisser de 24 % dans les 24 mois.
Cette prévision, évidemment repose sur une analyse que je vous propose de partager aujourd’hui dans ce nouveau JT du Grenier.
Nous allons parler de la relation entre les taux d’intérêt et le « pouvoir d’achat » immobilier des ménages, de la disparition programmée des investisseurs du marché immobilier dans les prochains mois, de la rotation des actifs.
Je vous propose également de quantifier précisément les capacités d’emprunt en fonction des taux.
Au bout du compte, une fois tout cela mis bout à bout il serait logique d’assister à une consolidation de l’ordre, à ce stade de 20 à 25 % dans les 24 prochains mois du marché immobilier.
Cela peut aller plus vite en fonction des circonstances.
Il y a évidemment d’autres paramètres qui peuvent entrer en considération, comme, au hasard la démographie, mais en dehors d’une guerre ou d’une terrible pandémie, les évolutions démographiques sont beaucoup plus lentes à matérialiser que les évolutions de taux d’intérêt.
Il y a donc plusieurs horizons de temps sur lesquels analyser la dynamique immobilière, pour le moment je me suis concentré sur l’immédiat et le court terme à savoir les 24 prochains mois.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
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Evitons des pronostics souvent mis en défaut, l’immobilier n’est pas toujours rationnel.
Dans un pays qui manque énormément de logements et dont les habitants jugent que leur maison est le premier des investissements à réalise’, votre prévision me laisse pantois .
Bonjour Charles,
Je n’ai pas encore vu l’émission, mais une question, comment l’immobilier neuf, on va dire en province peut t-‘il baisser, avec une hausse sur le prix de matériaux entre 10 et 15 % par an ce depuis 2 ans, pour une prestation moyen-haut de gamme dans le neuf, on ne peut pas construire à moins de 2 000 € le m² + la surface de garage à 1000 € le m² + le prix du terrain, chez moi le foncier augmente toujours (Angers) + le prix du notaire ?
Bonne journée,
Eric
L’Etat a voulu appliquer à l’immobilier la même regle d’obsolescence qu’il applique partout ailleurs afin d’augmenter ses recettes fiscales qui sont la raison d’être de ceux qui croient gouverner.
L immobilier remontera dans un pays ou le cout de l emergie fait fuir les investisseurs, robotisation , fuite des capitaux, fiscalisation confiscatoire, contraintes europeennes ect.ect ….pas convaincu , il y a trop d indicateur dans le rouge a long terme.
Difficultés du financement bancaire, besoin de revenu face à l’inflation, etc. Il semble bien que l’immobilier « ancien » va baisser.
Quant à l’immobilier neuf, l’explosion des coûts de construction peut conduire rapidement à une incapacité d’achat, et donc faillites prévisibles dans le bâtiment.
Ne vous prenez as la tête papy schwab va passer par là et vous n’aurez plus à vous soucier de ça, pauvres petits humains faibles et manipulables!
vous deviendrez locataire de votre chez vous durement acquis au fils des ans, un peu comme l arnaque des voitures electriques dont le prix pour la faire fonctionner coutera beaucoup plus cher que l’essence,mais tout ceci pauvres petits êtres c’est pour votre bien.
Je pense que ce sera plus de 24 %.
En hausse:
Coût du crédit (OK)
Coût des matières première
Coût de l’énergie
Coût du transport
Coût fiscal
Bref, le quinté plus du désastre
Je plains ceux qui vont être obligé de vendre.
Bon courage à tous
On peut effectivement anticiper une baisse des actifs immobiliers, mais probablement variable selon les régions en fonction de leur dynamisme.
Dire que l’immobilier va baisser de 24 % partout me paraît hasardeux…
Prévision audacieuse… mais c’est bien de se mouiller.
l’inconnue, ce sont les changements de comportement des gens en réaction à cette tendance :
Je viens de discuter avec un de mes voisins retraité qui s’apprête à déménager d’un petit village isolé vers la petite ville d’à côté pour pouvoir se passer de voiture. Également, il renonce à son voyage biannuel en avion pour aller au Népal se ressourcer (Et oui, on est dans les Cévennes).
Il se pourrait bien que les gens en viennent à la colocation, sous une forme ou sous une autre, ce qui diminuerait la demande. Sachant qu’un logement neuf sur 2 loge réellement un nouvel habitant (naissance ou immigration), la moitié des logements neufs sert à loger des gens qui ont déjà un logement, mais veulent plus grand, ou se séparent, etc.
Je m’attends à ce que les français réduisent la voilure en réduisant la taille de leur maisons pour freiner les dépenses.
Une bonne manière de faire serait de les isoler par l’intérieur… Mais pour ça, il faut aussi de l’argent… bref. Ca va plutôt pousser à vendre et acheter/louer plus petit et plus économique, tout considéré (logement + chauffage + charges + déplacements)
avec des taux qui augmentent, une capacité d’emprunt qui s’écroule, le prix des matériaux qui semble être à la hausse, pensez-vous qu’il faille se mettre à son compte dans le secteur de la construction?
ma B.A (bisounours action) du jour est de penser aux entrepreneurs qui viennent de s’installer ou d’investir dans ce secteur ainsi qu’à leurs salariés
Ah, quel article empli d’enthousiasme, ceci fait plaisir à lire !
Youpi ! Enfin les soldes ! Enfin bon, 24 %, ce sont des soldes de « mous du genou »… Pourquoi pas – 50 %, – 80 % ou même – 900 % ? Un petit effort, voyons…
L’état serait le plus grand perdant si un tel scénario se produisait.
Certains avaient prédit que les « passoires thermiques » seraient de bon prétextes pour obliger les vendeurs à brader. Dommage pour eux, dans plusieurs grandes métropoles, rien n’a finalement bougé.
Question : l’immobilier dans les quartiers politiques de la ville et les bourg centre pauvres des territoires non tendus suivra-t-il le même cycle ?
Ex. A Valence, le prix de l’immobilier dans ces quartiers a augmenté lorsque Sarkozy a permis aux habitants d’acheter en gardant des aides au logement et en bénéficiant de prêts à taux 0.
Quand Hollande a mis un terme à cette politique, les prix ont fortement baissé (entre – 20 et -25%) et les primo-accédants ont cédé la place aux investisseurs (+ ou – sérieux).
Les prix depuis sont restés stables alors que les travaux de rénovations énergétiques s’imposent.
Dans les immeubles où les travaux ont déjà eu lieu, je n’ai pas observé une évolution à la hausse des prix de vente.
Bref, j’ai l’impression que les prix de ce type de biens ont une évolution qui ne suit pas celle des villas et autres biens destinés à un marché plus solvable.
Par contre, j’ai du mal à voir quelle en sera l’évolution.
Analyse intéressante et bien argumentée : Les taux sont vus sous l’angle de la diminution de la capacité d’emprunt des particuliers, bien vu.
Le chiffre de 24% est bien sûr une estimation résultant d’un calcul théorique mais le mécanisme de baisse est bien analysé.
Beaucoup d’autres variables peuvent intervenir (achat d’immobilier par des étrangers à Paris notamment) mais merci d’avoir attiré notre attention sur le rôle indirect des taux que l’on ne regarde souvent que comme un accroissement du prix du crédit qui, en période d’inflation, a un rôle peu important.
Cela semble bien hasardeux de faire ces prévisions en tenant compte du seul facteur taux d’intérêt en négligeant l’incidence de l’inflation et du taux de croissance économique:
1 Les revenus des candidats à l’acquisition sont appelés à augmenter pour suivre (plus ou moins) l’inflation, et par voie de conséquence leur capacité d’emprunt exprimée en euros.
2)Les taux d’intérêt réels restant largement négatifs, les placements obligataires offrent aux investisseurs la certitude de perte de pouvoir d’achat de leur épargne, contrairement à l’immobilier locatif, même si le rendement réel après impôt est maigrichon.
Dans ce contexte, il faudrait une forte récession (ce qui pourrait bien arriver) pour que les prix de l’immobilier baissent de 20 à 25%, voire plus
Le temps des états n’est pas celui des hommes ,la baisse sera inéluctable , peut être pas aussi rapidement que sur 24 mois ,mais moins de naissances plus de vieux disparaissant et moins de jeunes en age d’acheter plus incapacité financière à suivre les escrolos dans leur délire climatique de « rénovation » vont avec bien d’autres paramètres faire chuter des prix hors de proportion avec la réalité,ceci sans parler d’évènements fortuits :guerres ,révoltes,ruines économiques diverses,l’immobilier ne redeviendra un investissement possibles qu’une fois les temps de tribulation seront terminés ,il y en a encore pour un bon moment
La loi sur les « passoires » thermiques commence à produire ses effets déleteres, les bâtiments anciens qui n’ont pas été conçus pour être isolés voient survenir nombre d’effets indesirables consecutifs aux murs qui ne respirent plus: moisissures, maladies pulmonaires, deterioration des materiaux fragiles comme le tuffeau, etc….sans parler des nombreux animaux qui adorent ces nouveaux hebergements qu’on leur offre….
Bonjour Charles,
à quoi va servir la nouvelle « déclaration d’occupation » sur le site des impôts ?
remplacer la TH par une taxe en plus ?
quel impact sur la baisse de l’immobilier ?
Erick
ah vous faites des pots de castes (podcast) le matin maintenant ?
comment y acceder ?
Votre desmonstration semble crédible pour l’immobilier en de façon globale. il y aura de moindres baisses pour les biens « d’exception » et ce sera plus fort pour les biens en mauvais état ou pourquoi pas aussi dans le cas de successions. Il est possible aussi que certaines personnes ayant emprunté en variable soient au bout du rouleau et doivent vendre pour éviter des complications financières.
Je relie donc avec un de vos articles de la semaine derniere au sujet de l’emploi qui se maintient car des personnes au chomage decideraient de prendre un emploi aujourd’hui plutot que de ne plus avoir de job offert d’ici quelques mois.
si une crise de l’emploi arrive il y aura malheureusement des personnes licenciées, et avec moins de ressources et des charges plus élevées, certaines personnes devront vendre presque « a tout prix »
Donc malgré la fiscalité, l’immobilier locatif peut encore rester interessant, à la condition d’etre tres selectif
Plutôt d’accord, mais n’exagérons pas certains facteurs:
-la fiscalité immobilière à relativiser (augmentation de la taxe foncière, mais disparition de la taxe d’habitation et forte inflation: 7% d’augmentation de TF avec une inflation à 9%, c’est juste un suivi et encore
-le marché n’est pas fait que d’investisseurs, il a aussi une valeur d’usage: résidence principale, secondaire,..;;
-le marché se concentre sur des secteurs de plus en plus étroits: régions « star » (provence,..) ou tout le monde veut aller, disparition progressive des terrains constructibles (lois d’urbanisme/environnementales) réduisant l’offre dans le neuf, tout comme les nouvelles normes de construction,……
Il ne faut pas confondre la « demande intrinsèque » et la « demande solvable ». La « demande intrinsèque » résulte directement du niveau de la richesse immédiate. Celle-ci dépend essentiellement du niveau général des salaires (NGS). La « demande solvable » est constituée pour sa part par la « demande intrinsèque à laquelle s’ajoute la « demande extrinsèque ». Or, celle-ci résulte principalement de la capacité d’emprunt. De fait, nous le voyons bien, il est établi que depuis plusieurs années le niveau général des salaires stagne. Au surplus, actuellement la « rente » (lorsqu’elle existe) est minée par l’inflation. Pour ces raisons, les prévisions de M. Charles Sannat restent plausibles.
L’immobilier est multifacteur.
– La crise des primo accédant est déjà présente (impossibilité d’emprunter, ou sur petite surfaces) et pour ma part est grave
-Opportunité pour les investisseurs de racheter des biens mal classés à bon prix pour faire des trvx et creer du déficit foncier et les revendre avec une à deux lettres de DPE augmentées
-Les prix des zones bord de mer « bon à vivre » toujours très demandés et touche une clientèle qui a énormément de cash
-L’activité du neuf va fortement diminuer donc les prix au m²pourrait se détendre
– Les campagnes pourrait attirer une nouvelle clientèle, pour info dans notre campagne il est possible d’acheter une maison habitable à 100K€ et nous sommes à 1h00 de la rochelle
– Et comme placer son argent à la banque est risqué et est réellement à -7%, un achat avec des tx un peu plus élevé reste interressant.
– Et enfin tant qu’il n’y a pas de plus value sur la revente de votre maison principale cela permet de faire des bonnes affaires
Il n’y a qu’un nom pour définir ce qui se passe, « racket ». C’est un moyen punitif pour se faire de l’argent sur le dos des propriétaires à travers les taxes foncières , puis les taxes tva sur les travaux dont certains n’auront aucune utilité. La guerre contre ce capital acquis par les petits propriétaires est déclarée…