Mes chères impertinentes, chers impertinents,
C’est un article du Figaro Immob qui nous raconte ce qu’il se passe chez nos voisins allemands sur le front de l’immobilier résidentiel.
« Pourquoi les prix de l’immobilier allemand chutent comme jamais depuis 20 ans » se demande ainsi le Figaro (Source ici)
Un recul de 6.8 % en 12 mois selon les statistiques officielles.
C’est d’ailleurs, la plus forte baisse enregistrée depuis 2000.
« Une baisse soudaine et rapide. Selon les chiffres publiés fin juin par l’office fédéral de la statistique Destatis, les prix de l’immobilier ont chuté de 6,8 % entre la fin du premier trimestre 2023 et le premier trimestre 2021. C’est la plus forte chute enregistrée dans le pays depuis l’an 2000. Il est vrai qu’entre janvier 2010 et le troisième trimestre 2022, l’Allemagne n’avait jamais connu de baisse des prix (à l’exception d’une quasi-stagnation: -0,5 % au 4e trimestre 2010). Va-t-on vers un décrochage, sachant que la baisse au dernier trimestre 2022 était de 3,44 % ?
La baisse dépasse 10 % pour les maisons à Berlin
Outre-Rhin, les analystes du marché immobilier ne semblent pas le moins du monde inquiets face à un risque de bulle. La situation du marché allemand est assez comparable à celui de la France pendant des années : une demande forte, une offre qui n’arrive pas à suivre et des taux bas. À la différence de la France, l’inflation, la remontée des taux et la forte chute de la demande qui a suivi se sont accompagnées très rapidement d’un fort mouvement à la baisse des prix. Il est vrai que le crédit immobilier a fondu encore bien plus qu’en France, chutant de moitié en un an à fin mars. C’est dans les grandes villes que la chute est la plus forte, dépassant même les 10 % à Berlin pour les maisons pouvant accueillir une à deux familles.
Pourtant, dans la mesure où le déséquilibre offre et demande devrait se maintenir (notamment avec l’arrivée de réfugiés et de demandeurs d’asile à loger), cette chute des prix risque de n’être que très temporaire. « Cette situation est transitoire, le marché est en phase d’adaptation au nouvel environnement de taux mais on est loin d’une bulle car il n’y a pas d’offre immobilière en excès », confie aux Échos Andreas Kunert, directeur de recherche chez vdpResearch (structure de recherche de l’association des banques de crédit hypothécaire). Les spécialistes allemands rappellent qu’on estime à 700.000 le nombre d’appartements manquants dans le pays, sachant que seule une fraction des logements sociaux prévus à la construction ont effectivement été achevés.
D’ailleurs, comme en France, la tension sur le marché locatif commence à devenir préoccupante. Dans la capitale, Berlin, qui a vu sa population augmenter de 78.000 habitants en un an, le taux de vacance des logements est tombé à 2 %, bien en dessous des standards tricolores. Et pendant ce temps, l’index des prix des loyers a bondi de 7,4 %. Des éléments qui poussent vdpResearch à anticiper un retour à une hausse des prix de 1 % dès l’année prochaine. »
La grande confusion économique !
Tout d’abord, il n’y a pas pire aveugle que celui qui ne veut pas voir !
Il y a bien une bulle immobilière, elle est mondiale et concerne tous les pays qui ont pu bénéficié de taux très bas c’est-à-dire à 0 pendant presque 15 ans. Alors forcément la solvabilité des ménages a été favorisée par ces taux bas ce qui a permis aux prix évidemment de monter partout.
Ici la confusion économique est très simple à comprendre. L’expert considère qu’il n’y a pas de bulle parce qu’il n’y a pas excès dans l’offre. Ce raisonnement est totalement faux. Vous pouvez avoir une bulle sans excès d’offre qui n’est pas ici le critère de la « bulle ». Ce qui s’est passé encore une fois, c’est une hausse de la valorisation du stock existant en raison des taux zéro, et c’est parce que les taux remontent que le marché se réajuste ce qui démontre parfaitement que nous sommes bien dans une bulle ou dans des excès haussiers peu importe et que les prix corrigent quand les taux montent. Ce sera dans tous les pays la même chose et en France aussi.
L’autre grande confusion est entre la demande et la solvabilité et le rendement !
C’est quand même incroyable qu’à ce niveau (dans des articles comme le Figaro) la confusion existe à ce point.
Tout le monde a envie de vivre dans un château ! Donc la demande pour les châteaux est forte ! Mais comme personne ne peut se payer un château (ou très peu), on ne construit plus de châteaux depuis plusieurs siècles ! Acheter, entretenir et chauffer un château coûte cher. Donc il faut être trèèèèès solvable. Il faut donc bien comprendre cette première nuance entre demande « forte » et solvabilité. Tout le monde veut un meilleur logement et changer mais peu le font en raison de l’absence de moyen. C’est donc une « fausse » demande (puisque les gens restent dans le logement actuel). C’est la même chose pour les demandeurs d’asile à loger ! Il faut les loger mais ils ne sont pas solvables, donc c’est du logement d’Etat subventionné ! Pas du logement privé dans le lequel il fait bon investir… ce qui nous amène à la dernière confusion entre demande, solvabilité et rendement !
Vous pouvez, d’un côté, avoir une demande très forte (il suffit de faire rentrer 10 millions de migrants) mais pas de solvabilité (ils n’ont pas encore de travail et donc pas de revenus donc pas de solvabilité ni de capacité d’emprunt).
De l’autre côté vous pouvez avoir une fiscalité en hausse, des obligations de travaux et de rénovation en hausse, et aussi un encadrement des loyers et c’est exactement ce qu’il se passe en France, je ne vous parle même pas de l’inflation et des hausses des charges et donc un rendement qui s’effondre plus vite que les prix ne baissent !
S’il n’y a pas de rendement il n’y a pas d’investisseurs.
Si les prix étaient hauts parce que les taux étaient bas et que les taux bas deviennent hauts… alors les prix baissent.
Donc, les prix vont durablement et sensiblement corriger.
Partout en Europe et particulièrement en France nous allons connaître une chute importante des prix de l’immobilier pas parce que la demande chute, mais parce que le rendement s’effondre en raison des taux élevés et des contraintes toujours plus fortes que les gouvernements font peser sur les investisseurs immobiliers.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
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« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
Si nos salaires augmentent de 4% par an, ça fait +48% au bout de 10 ans. Cette hausse se verra dans l’immobilier.
Il y a une situation qui n’est pas envisagée dans cette article ! L’insolvabilité des ménages pousse les gens à habiter de manière pérenne dans des mobil homes , à l’année, phénomène bien connu aux USA et largement sous estimé chez nous!
Deuxième point,. Si on ne peut augmenter le prix du rêve , on en diminue la qualité, avec des préfabriqués, de facture douteuse , vendues comme des biens durables mais qui sont du jetable!
Trois, on scinde le bien en deux avec d’une part le bâti et le le terrain en location avec bail emphytéotiqueQuatre, avec la baisse des revenus, jeunes et retraités vont devoir cohabiter dans des résidences partagées!.
Et hop , tout le monde est logé!
-L’immobilier c’est une Sécurité sur 30/40 ans et pas seulement un support de rendement. Dès lors, beaucoup de biens sont là juste pour stocker et (peut-être) maintenir une valeur.
– En période d’incertitude sur les dépôts bancaires, de forte inflation, que faire de l’argent d’une vente immobilière ? En racheter un autre ? … Sans besoin d’argent, personne vendra.
– Dès lors, le prix du marché se fera à partir de quelques biens échangés … Un propriétaire ne vendra pas sur la base du prix de 3 biens bradés dans son secteur : Quand on achète ce type de bien c’est pour la durée.
– Seul les achats surévalués, à fort effet de levier s’effondreront… Pour les autres, dormez tranquille
Le plouc qui n’a jamais vécu dans un château et a envie de vivre avec des goûts de parvenus et de petit bourgeois la vie de château … matérialiste et incapable de s’adapter à cette vie là … il faut en accepter les sacrifices et le manque de confort … une mentalité qui n’est certainement pas la leur.
et les gens ils vont se loger ou??? ça tombe bien la population baisse ou va baisser sérieusement avec l arret des naissances le morbidité du à à une engence vaccinale et le reste….tout tombe à pic alors quel heureux hasard….
J’attends toujours de voir cette baisse, peut a paris et les grande villes comme en Allemagne. Mais la hausse a tellement été délirante dans ces endroits que c’est logique. Pour les maisons normale comme les pavillons dans des villes normale, ça reste à voir, si l’offre est faible par manque de construction et hausse démographique alors les prix resteront fixe et les plus pauvres seront écartées de la concurrence. Et pour ceux qu’il reste dans ces campagnes qui ne pourront pas acheté du déjà construit et bien il construiront 100m2 au lieu de 120m2. Je crains surtout pour le marché du locatif. Et quand le locatif sera encore plus rare, les loyers monteront et donc le prix des logements car plus rentable. Rien ne me fait penser à une baisse du marché, sauf peut être pour les studio de 20m2 sous toit en centre de Paris a 1 million d’euros mais la c’est logique car c’était devenu délirant
Et si vous ajoutez que la population vieillissante est « vendeur net »…
De plus une partie de la pression haussière était alimenté par AirBNB, attrait qui perd de son intérêt puisque les prix bas des débuts ont fortement augmenté. Conséquence : pour les clients potentiels, ça n’est plus une si bonne affaire, sans compter la concurrence par « effet d’aubaine ».
Une partie du marché d’achat motivé par AirBNB risque de devenir un marché vendeur, par trop de concurrence et… manque de clients, conséquence de la récession.
10% un effondrement ?
C’est très relatif comme effondrement. disons une correction.
20% une forte correction, tout a fait possible mais sauf cata imprevisible je pense que ça n’ira pas plus loin pour les prix (selon les endroits)
En revanche pour je crains que le retour de l’investisseur locatif ne soit pas a l’ordre du jour en france. (Enfin ceux qui savent compter)
Bonjour Charles.
La France n’a rien à voir avec l’Allemagne.
Là bas les taux sont variables.
Les taux sont remontés si haut que les Allemands ne peuvent plus rembourser leur crédit.
Ils vendent, vite, et quit a brader la maison pour limiter la casse.
C’est pour celà que le prix de l’immobilier baisse.
En France, le taux est fixe.
Les gens restent dans leur maison et la hausse des taux ne les impacte pas.
Donc le prix n’est pas près de baisser.
Quand à la demande… Les acheteurs se sont accumulé depuis 1 an a la recherche d’une maison. Ils sont tous là dans les starting blocs, à l’affut d’une maison.
Dès qu’un bien baisse de 10 000, les acheteurs se ruent dessus, à qui degainera le plus vite une offre.
Ce stock d’acheteurs permet de maintenir un certain prix de l’immobilier.
Et si on ajoute l’assouplissement des règles d’emprunt (plus d’usure sur une plus grande durée), on augmente le « pouvoir d’achat » des ménage sur les credit immos.
Les francais vont allouer un budget encore plus important à leur résidence principale.
Vu de ma fenêtre, des petites baisses ici et là (une bonne négo en fait) mais pas de crack en vue.
La situation allemande est peu de chose en comparaison du tsunami immobilier aux USA qui emporte les banques dans sa chute.
surtout que dans les négociations , la baisse entraine la baisse..je le vois au village ou « la mise aux normes » devient un argument.
je vous cite : « Ici la confusion économique est très simple à comprendre. L’expert considère qu’il n’y a pas de bulle parce qu’il n’y a pas excès dans l’offre. Ce raisonnement est totalement faux… »..
Exact, le problème est ailleurs…. Pour une grande partie de la classe dite moyenne il y a impossibilité d’accéder à l’immobilier.
La cainte de l’avenir, les salaires, les emplois précaires, etc…
c’est pas dur à comprendre mais les « experts » ne veulent pas dire tout haut ce qu’ils pensent tout bas.
Exact.
Mais , l’immobilier est un secteur d’activité à forte inertie.
notons également qu’en Allemagne les taux variables sont la norme et ceci sur 25, 30 ans voir plus.
certains vont couinés…
donc le locatif va monter vu que l’offre est tjs en dessous et les taxes augmentent
Charles, -10% c’est rien, réveillez-moi la baisse sera entre -30 et -50….
Et comme je vous l ai dit cent fois, investir dans un actif à duration longue pas trop liquide alors qu’on arrive à un changement de paradigme est de la folie furieuse …
Voir Ray Dalio et les cycles voir dérèglement climatique qui va causer des dommages répétés à certaines zones (habitabilité), voir la France dont l État vis au dessus de ses moyens de au moins 30%, voir l extrême médiocrité de nos gouvernants qui aggravent le déjà grave, …
Tout ça va entraîner un appauvrissement significatif de la France d au moins 30%.
J ai quitté la France, je ne veux pas bousiller le futur qui me reste et celui de mes enfants … et tous les jours on voit que nous avons eu raison.
La majorité ne semble pas avoir compris ou on va et est toujours disposée à élire des macrons.
Problème de solvabilité????
Avec un taux d’épargne moyen entre 15 et 20% en France comme en Allemagne…
La consommation va en pâtir, oas forcément l’immobilier ou le citoyen lambda ajuste son apport pour continuer à se payer son logement…
Oui Charles, cela est vrai, sur le fond, l’immobilier se comporte comme une obligation à taux fixe. Toutefois, en période d’inflation, ne peut-on pas considérer que l’immobilier constitue un refuge qui soutienne les prix ?
Attention, le marché immobilier est une multitude de marché.
Bien sûr que les gens vont quitter les villes ( paris: 10000€/m², Bordeaux 8000€….) et que ces villes vont être touchées par de fortes baisses.
Par contre, certains secteur vont continuer à monter car il ne sont pas très cher et très attractifs en bord de mer (ex: St gilles croix de vie: 4900€/m² EN NEUF).
On va juste assister à un lissage des prix au m²: Baisse ds les villes et hausses ds les villes moyennes.
A votre avis, que fait un retraité parisien qui a un appartement de 50m² à Paris (500 000€) et qui peut se payer une maison neuve climatisée à Saint Gilles croix de vie à 5 min en vélo de la plage avec 0 délinquance pour le même prix?
Venez à Annecy, vous verrez si il a un effondrement de l’immobilier !!
On commencera a parler d effondrement a 20 %.
!0 %.c est une forte baisse, rien de dramatique.
10% est loin d un crash! Vos entêtes ressemblent de plus en plus aux yankees!
Je crois que le sujet le plus grave aujourd’hui n’est pas l’immobilier mais la loi sur la programmation militaire….
en accord avec AlphaGolf le mot effondrement n’est pas justifié -10% après une telle hausse des prix sur la décennie. C’est une respiration de marché.
Charles il y a une certaine dérive sur vos titres.
10% c’est moins que les couts de frottement (droits de mutation + agence) Entre 1992 et 1997 il a fallu 5ans pour avoir la complète matérialisation
@Jean sur 5 juillet 2023 à 11 h 05 min
Excellente initiative.. si ce n’est pas indiscret quel pays as tu choisi?
Bonne chance à toutes et à tous.
#Jean
Vous avez raison d’avoir quitté la France. Est-ce indiscret de vous demander dans quel pays vous êtes et si vous en êtes contents ? Merci pour votre réponse
Bravo aux 2 « Jean »
Le premier pour nous rappeler la loi de programmation militaire qui est beaucoup plus dangereuse que la baisse de l’immobilier
Le deuxième pour avoir quitté la France,ce que j’ai fait aussi et je n’ai aucun regret, tous les étrangers que je connais ici n’ont aucune envie de revenir en France,et pour tous,la grande plaie, c’est l’immigration et l’insécurité qui en découle
Bonjour
Pour ma part je suis parti en Commonwealth Dominica. Il y a 14 ans maintenant. Ile indépendante entre Martinique et Guadeloupe. Aucun accord avec la France. Les retraites ne sont pas imposées et les Dominicais ont toujours le sourire. Langue anglaise et conduite à gauche. Les iles françaises toutes proches pour les soins de santé. Retraités vous avez droit à la SS Française. Vivre en couple à la (presque) française revient à 1200 euros/mois. Pur bonheur !!
À Garnier: Dominica, quelle bonne idée!