Mes chères impertinentes, chers impertinents,
C’était un chouette débat hier sur TV Finance entre les camarades économistes Béchade, Touati et Sannat et nous avons pu échanger assez longuement mais quand même pas assez à mon goût sur l’avenir de l’immobilier.
Pour résumer Marc est assez baissier à court terme comme moi, et Philippe, lui est nettement plus haussier.
Je pense que la situation est très complexe, et nous pouvons imaginer des scénarios ou la hausse l’emporte, comme d’autres, ou la baisse est nettement plus crédible.
Loin d’affirmer avec certitude les choses, il s’agit de prendre de la hauteur, d’analyser et de regarder l’ensemble des scénarios, car tous peuvent parfaitement se réaliser.
Alors, au bout du compte, on se pose tous la même question, vous, comme moi !
Faut-il acheter de l’immobilier ?
Ma réponse est simple.
A court terme je pense que l’on risque peu à attendre un peu car les prix devraient baisser et se réajuster par rapport à la capacité d’emprunt qui se dégrade très vite. Mais d’ici quelques mois, quand la poussière sera retombée, alors, il faudra s’intéresser à nouveau à l’immobilier.
En fait continuer à vous intéresser à l’immobilier, car quand les prix baissent, les opportunités progressent.
Je vous laisse écouter ce débat qui j’espère permettra d’alimenter vos réflexions.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
Pour m’écrire [email protected]
Pour écrire à ma femme [email protected]
« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
– Il a été intéressant d’acheter : pour louer, puis d’acheter des garages et parking en ville, puis des bureaux et commerces puis des résidences à thème (étudiants, séniors, de la pierre-papier…) Il faut savoir quand entrer…mais surtout quand sortir (mini-crises dans chacun de ces secteurs …)
– Mes options aujourd’hui : acheter un petit terrain et faire construire. Il me semble que c’est encore là qu’une plus value est possible et que les charges restent maîtrisables.
Avec la valeur de la monnaie constante les prix baisseront mais avec la perte de valeur de la monaie les prix monteront
Tous va dépendre de l’ampleur la perte de valeur de la monaie
A terme l’inflation, en raison de ses causes maladives dans le cas présent, effet secondaire de 45 ans de mauvaise gestion, fera monter le prix de l’immobilier en valeur nominale.
Il faut bien que les gens se logent, aussi à moins de coupler cela avec un scenario de dépopulation, la demande restera forte, tant en location qu’en acquisition.
Mes deux balles, depuis mon grenier normand.
Un normand dirait : certains vont monter d’autres vont baisser….
monsieur Sannat, pure remarque technique
votre micro est très mauvais et le ventilo qu’il enregistre est assez comique 🙂 Comment un micro casque peut attraper le son du ventillo alors qu’il est censé e^tre directionnel… ?? Bonne question !
Je retiens
– que ce sont toujours « …les riches qui vont encore tout rafler »
– que la classe moyenne disparaît lentement mais sûrement
-qu’on va « entrer dans les difficultés… »
– et qu’il y a une « ultra concentration des biens immobilliers »
Bref ,tout va bien si on gagne » 9000 €par mois »
mais que c’est la m….pour les autres …
Bonjour Charles,
Débat très intéressant, j’ai toujours le même discours à savoir que c’est effectivement plus compliqué que ça en a l’air. Il faudrait faire du secteur par secteur), type d’immobilier, résidentiel, luxe, locatif, également bien évidemment l’importance du DPE. Appartements, Maison, neuve, récente ancienne… Exemple je fais du neuf haut de gamme dans un petit village coté près d’une ville coté comme Angers (secteur attractif, pleine emploi, pôle d’entreprise important, CHU, université…) et ça se passe très bien malgré les hausses des prix des matériaux à la construction depuis 2 ans (10/15% par an). La priorité aujourd’hui c’est bien sélectionné le type d’immobilier rentable et un secteur porteur voir recherché, exemple : 1h45 de TGV de la capital et avoir un cadre bucolique et toutes les commodités, avec la possibilité de monter sur Paris 2 ou 3 jours semaines.
Après la question spéculative : s’il y a crack sur les marchés financiers, que vont faire les investisseurs qui ont réussi à récupérer leur cash avant que les marchés ne touche les bas-fonds, le laisser en banque, dans ce cas précis d’autant plus si il n’y pas de crédit à négocier, à leur place j’achète du tangible de l’Or et surtout de l’Immobilier. En ce point je suis assez raccord avec Philippe Béchade.
Bonne journée, et merci encore pour votre excellent travail empli de sagesse et d’empathie.
Eric Prezelin
Philippe Bechade apporte un bon point au niveau des fonds d’investissements et family office qui ont plein de sous. Il faut noter qu’aux USA, les grands fonds ont déjà acheté un nimbre important de biens immobiliers « standard » cad maison de moyenne gamme, et qui de ce fait a soutenu les prix de marché à la hausse, ce qui fait que la classe moyenne sera coincée surtout les primo accèdants, soit à acheter plus petit ou qualitativement moindre. Ou alors si les gens sont déjà propriétaires, ils vendent et se servent de cet apport pour financer et prendre un pret moins élevé et aussi sont en position pour negocier une baisse justement parce qu’ils sont solvables.
Si les financiers (fonds, family office) achètent en masse, alors cela pourrait aussi sceller une partie de la population deviendra locataire sur plus longue durée que dans le passé.
La duree est pardaite : rajoutons les 5-10min ou je n’ai pas de réseau, et c’est mon temps de trajet domicile-travail.
Comme vous l’indiquiez dans un précédent article, la baisse ne sera pas la même dans tout le pays et dans toutes les agglomérations
Mais une correction, parfois violente, est clairement en chemin … ne serait-ce que par l’effet de dé-solvabilisation des acquéreurs du fait de la hausse des taux
Si on ajoute l’inflation sur des dépenses contraintes, 20% à 30% de baisse sont loin d’être inenvisageables
Certaines villes sont clairement au cœur d’une énorme bulle immobilière
J’aime beaucoup l’exemple de Bordeaux
Ville la plus agréable à vivre d’après de nombreux classements … jusqu’à il y a environ 5ans quand les problèmes de délinquance chronique ont commencé a émerger dans la presse
Bordeaux, c’était l’eldorado des cadres parisiens … surtout avec la LGV dont évidement personne n’avait fait le décompte du nombre de places disponibles chaque jour pour faire l’aller-retour avec Paris
Étrangement l’afflux de parisiens n’a pas eu lieu … mais l’afflux d’investisseurs en quette de marges bien grasses a bien eu lieu
Bordeaux, c’est +248% de hausse de l’immobilier en 20ans, c’est 90% des lots achetés en défiscalisation locative dans tous les programmes neufs ces 10 dernières années
Mais Bordeaux, c’est aussi une ville dont le tissus d’entreprises est essentiellement constitué de PME et de TPE … les salaires n’ont donc pas fait +248% eux aussi sur les 20 dernières années
Quand un marché voit des prix exploser et des moyens de payer qui stagnent, ça s’appelle une bulle
Et le propre d’une bulle, c’est d’exploser
Ce qui ressort de cette discussion c’est qu’en fait personne n’est sûr de rien.
On peut juste en déduire que les prix de l’immobilier ont été relativement contenus en France sur la décennie écoulée avec une augmentation de 22,4 % de 2010 à 2021 .Comparés à l’Estonie + 133% le Luxembourg + 111%, la Hongrie +109%, la Lettonie + 99% etc. si l’on exclue Grèce, Italie ou encore Espagne ..
Si l’on devait connaître comme supposé une baisse entre 20 et 25% du prix de l’immobilier d’ici 2 ans nous retomberions sur des valeurs proches de 2010.
Le problème est plus lié aux taux d’intérêts élevés actuels qui induisent une capacité d’emprunts moindres.
De plus ces histoires de DPE et ses contraintes énergétiques débiles, dont il fût longuement débattu ici, réduisant le nombre de biens disponibles , nous en arrivons à des aberrations totalement incontrôlables, avec de surcroit comme il est dit ailleurs des prix de l’énergie , principal moteur d’inflation représentant à ce jour une envolée entre 25 et 30 % comparés à décembre 2021, et je n’entre pas dans les considérations d’ordre alimentaire qui ont bondi de 20 % voire plus sur un an. !
… Il devrait y avoir -probablement- une crise, car :
– Les capacités d’emprunt diminuent. Mais…
– Les couts de la construction et de la rénovation ne peuvent qu’augmenter, et la répercussion des prix se fera aussi bien sur le neuf que sur l’ancien…
Qu’est-ce que ça va donner :
– Couic !!!!!