Mes chères impertinentes, chers impertinents,
A la Banque de France on n’est pas content, et c’est le moins que l’on puisse dire de la tentative de Bercy de faire pression pour faciliter le financement des crédits immobiliers.
Voilà ce que l’on pouvait lire il y a quelques jours dans les colonnes des Echos (source ici), dans un article intitulé “Crédit immobilier : le gouvernement prêt à assouplir certains critères d’octroi ”
“La chute de la production de crédit immobilier commence à inquiéter jusqu’à Bercy. Le ministère de l’Economie et des Finances serait ainsi prêt à ouvrir la discussion sur les critères d’octroi gravés dans le marbre en 2022 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF).”
En effet les critères imposés depuis le 1 er janvier 2022 fixent un taux d’endettement maximum de 35 % et une durée des prêts limitée à 25 ans. Mais alors que la production de crédit immobilier ralentit, courtiers et banquiers souhaiteraient un peu plus de souplesse.
Faut-il laisser les gens s’endetter plus facilement maintenant ?
Vous connaissez mon point de vue, ou ceux qui me suivent régulièrement le devineront, je pense qu’il est important de ne jamais pousser au crime les gens, de ne jamais les forcer, ou les inciter de manière malsaine ou parfois juste excessive.
Faire croire à un ménage fragile qu’il peut devenir propriétaire facilement, qu’un crédit c’est facile à rembourser, et que les charges se payent toutes seules, n’est pas forcément faire preuve de générosité. Tous les parents savent bien que la démagogie n’est pas la meilleure manière d’élever les enfants. Il faut savoir parfois refuser.
D’ailleurs, en droit “bancaire”, endetter un ménage fragile cela est un délit bancaire, et porte le nom de “soutien abusif”. La banque doit toujours s’assurer à ce que l’emprunteur soit bien solvable et les juges sont toujours très sévères sur ce point là et ils ont bien raison.
Lorsque les taux montent très fort, lorsque les travaux énergétiques peuvent être coûteux, lorsque les prix de l’immobilier peuvent baisser, ce n’est pas le moment d’engager sur 20 ans des profils fragiles. Pour ceux qui ont plus de mou, acheter sa résidence principale a toujours un intérêt patrimonial fort. Commencer jeune également.
Les critères actuels du HCSF, n’ont rien de délirants et une capacité de 35 % d’endettement est une bonne limite adaptée dans l’écrasante majorité des cas. Je suis donc complètement aligné sur l’analyse de la Banque de France qui dit que depuis que le mode de fixation du taux d’usure à été revu, il n’y a plus de problème de financement sur le marché immobilier et c’est globalement vrai.
Voici la note de la Banque de France.
“Nous sommes sortis d’une période de taux d’intérêt exceptionnellement favorables, liés à la politique monétaire accommodante menée depuis 2015. Le crédit immobilier revient aujourd’hui logiquement aux niveaux de taux d’intérêt et de volume de production de la période antérieure à 2015.
C’est en France, cependant, que cette normalisation se passe de façon la plus progressive et ordonnée pour les emprunteurs : le crédit y est moins cher, plus abondant et plus sûr que chez tous nos voisins européens. Le bon réglage du taux de l’usure, désormais mensualisé, y contribue. L’accès au crédit reste équitable entre les différentes catégories d’emprunteurs (dont les primo-accédants) et les différents âges.
La moindre production du crédit immobilier, qui fait suite à plusieurs années de très forte croissance du crédit à des taux très bas, s’explique aujourd’hui avant tout par la moindre demande des ménages. Ils ont satisfait beaucoup de leurs demandes durant ces années, y compris jusqu’au premier semestre 2022. Ils attendent de façon assez logique la stabilisation des prix de l’immobilier. La remontée des taux d’intérêt rend bien sûr les emprunts
moins attractifs et certaines mensualités trop lourdes.
Les mesures d’octroi du HCSF ne jouent pas, à l’inverse, de rôle significatif dans le ralentissement du crédit :
– Elles sont en vigueur depuis début 2021 et ont coïncidé avec 18 mois de production record. Comme le HCSF l’avait annoncé, il ne s’agissait pas en effet de rendre le crédit plus rare, mais de le rendre plus sûr ;
– Ces mesures coïncident avec une pratique prudentielle du secteur bancaire consistant à limiter le taux d’effort à 35 % maximum et limiter la durée des prêts à 25 ans (à un niveau significativement plus élevé que les habitudes du passé). Elles sont assorties d’une flexibilité de 20 % qui n’est utilisée que partiellement par les banques, à 14,5 %;
– Elles ont été adoptées à l’unanimité par le HCSF qui, lors de sa dernière réunion du 7 mars, en a relevé la bonne application. Le HCSF estime que ces mesures permettent de protéger aussi bien les Français emprunteurs que les prêteurs – la solidité des banques ;
– Les flexibilités accordées aux banques sont à 80 % réservées aux primo-accédants. La proportion de ces derniers dans les nouveaux crédits accordés est stable, ce qui valide l’équilibre d’ensemble des mesures.
Modifier aujourd’hui ces normes de protection ne changerait pas le cycle normal du crédit immobilier ; par contre, ceci risquerait de pousser nombre de ménages vers des situations de surendettement à durée longue et taux plus hauts. Ce serait le plus mauvais moment pour le faire, alors que l’endettement des ménages français, à 66 % du PIB, est déjà supérieur au reste de la zone euro et à tous nos grands voisins.
Au-delà d’éventuels aménagements à la marge, il est important de ne pas déséquilibrer le financement sain de l’immobilier comme base du développement durable de ce secteur”. Source Banque de France ici.
Attention aux crises de crédits !
Ces crises menacent toujours les banques car en cas de hausse significative des incidents de remboursement, c’est la solvabilité des banques qui est en jeu, et cela menace également directement les foyers, les ménages, les familles endettées, qui peuvent tout perdre et au-delà des dégâts financiers, les dégâts humains peuvent être ravageurs.
Alors, oui, il faut encadrer les crédits, car l’usage de l’emprunt nécessite toujours de la prudence et de la pondération aussi bien à titre personnel que collectif. Mesurez toujours votre recours aux crédits.
Mon pépé me disait toujours, il n’y a que pour deux choses que tu peux emprunter, pour acheter ta voiture ou pour acheter ta maison, bien que pour ta voiture, le mieux c’est quand même de l’acheter au comptant, même si elle est d’occasion. Résultat je roule en Dacia, mais sans crédit, à cause du pépé !!
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !
Charles SANNAT
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
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« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)
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Bonjour Charles,
Vous avez raison, nos Mozart’s de la Finance se sont une fois de plus autopiégés, et essaient à nouveau de changer les règles pour s’en sortir.
Comme vous le soulignez, c’est très dangereux pour des ménages déjà en situation fragile, d’autant plus que -sans parler de la taxe foncière-, les charges vont exploser avec l’augmentation des prix de l’énergie et les impayés qui vont devenir légion dans les copropriétés.
Nos Mozart’s sont bel et bien des irresponsables.
Les plus aisés veulent sortir du marchés immobilier avant la chute.
Si l’octroi de crédit ne suit pas, ils savent très bien que l’ajustement se fera par le prix.
Tout cela sous couvert que cette sympathie servirait la bonne cause en permettant aux plus pauvres d’accéder à la propriété.
il faut toujours écouter les pépés et mémés qui étaient de très bon conseil!!!
Incroyable … C’est le même précepte que j’applique et transmets à mes enfants : Crédit pour ses premières voitures (on les use à mort en économisant pour l’achat d’une mieux) et crédit pour son habitation ! Le bon sens, le bon sens …
Cela ne changera rien au futur krach à venir …. mais on voit bien que les gens qui ont un patrimoine conséquent et notamment les boomers , commencent à avoir les chocottes !!!
Pépé avait du bon sens ! ! C’est devenu une qualité rare.
Charles, moi je dirais “grâce au Pépé”
Je roule aussi en Dacia ( payée cash).
Bonjour Charles, cette loi est valable comme vous le dites pour la majorité des cas. par contre elle exclut les autres . Et pour ceux ci la notion de 35% ne veut rien dire, et c’est le reste à vivre qui importe. Ce sera par exemple le cas pour les cadres supérieurs et les professions libérales qui souhaitent se rapprocher de vos poules pour leur résidence secondaire…ou du locatif.
En effet la situation en France semble plus stable qu’à l’étranger … en espérant que le début de crise bancaire ne se manifeste pas trop vite.
Au fait, quand verrons-nous l’alléchant dossier sur le bank run ?
Les nouvelles normes de construction imposent des surcoûts de minimum 20% sur les coûts actuels , sans parler du foncier, hors inflation des matériaux.
A cela s’ajoute les normes de traçabilité de chaque produit en terme environnemental, imposées pour l’homologation du bâtiments qui interdit pratiquement l ‘auto construction. Mon fils avait quasiment fait tout le second oeuvre seul. OUBLIEZ.
Pas de crédit , c’est la liberté (une fois sa résidence principale achetée)
Je rajouterai le dicton de ma grand mère :
Ça ne sert à rien de gagner beaucoup, suffit de dépenser peu.
Tellement vrai, la sobriété heureuse.
Ma vieille Dacia de 13 ans roule à merveille aussi, consomme peu, pièces détachées faciles d’accès (Renault ou casse) et m’emmène partout où j’ai besoin…
Revenir à l’essentiel, des bonheurs simples qui ne stimulent pas l’égo
Charles, votre pépé avait raison !
Le problème est que trop souvent l’état veut se mêler à pousser à tel ou tel comportement par des incitants, et si il doit donner des incitants c’est bien que le comportement ainsi aidé ne relève pas d’une bonne gestion. Ce faisant ils crée des problème pour essayer d’en résoudre d’autres (souvent idéologiques).
Maintenant 35% c’est peu pour un ménage très aisé mais beaucoup trop pour un ménage au SMIC. Le boulot du banquier devrait justement de déterminer un taux maximal en fonction des revenus et aussi du train de vie du demandeur et ne pas s’arrêter à une norme d’un quelconque Haut Conseil qui pullule en France sans qu’on connaisse la compétence dans le domaine considéré de leurs membres trop souvent politiques
Excellent sujet d’édito .
Les risques de “subprime” n’effrayent apparemment pas Bercy ; ou alors ils ont des pertes de mémoire .
Votre pépé avait beaucoup de bon sens, Charles !
Assouplir les crédits c’est se lancer vers une nouvelle crise “subprime”.
Vendredi “saint” n’est-il pas un jour férié ?
L’excès de zèle comme celui d’alcool est dangereux pour la santé ! :-)))))
Le sol s’effondre sous les pieds des dirigeant français comme européens et aucune mesure ne pourra l’empêcher, à l’exception de la reprise en main de la souveraineté nationale, ce qui signifie l’application du referendum de 2005 !
C’est exactement ce que le Socialiste Clinton a fait en autorisant les subprimes, ce qui a conduit à récession et faillite bancaire aux Etats-Unis .
Le GVT veut copier les américains (subprime). Ceux sont vraiment des moins que rien, pousserles gens à s’endetter encore plus. Un GVT sans aucune morale.
“ne jamais pousser au crime les gens”, C’est l’évidence mais cela ne vous rend pas sympathique : A l’époque des prêts à taux progressif, j’avais déconseillé un emprunt hasardeux à un ouvrier (excellent professionnel par ailleurs), j’étais devenu le salaud qui voulait empêcher un ouvrier d’acheter sa maison !
“Résultat je roule en Dacia” : Copieur.
L’achat d’une voiture à crédit n’est pas une bonne opération, la valeur argus baisse très vite alors que la dette ne suit pas la même baisse (ce qui est très rarement le cas d’une maison) ; il est préférable d’acheter une voiture d’occasion (il y a d’excellents modèles qui peuvent faire 300.000 km), il y aura des réparations mais il est rare qu’elles interviennent toutes en même temps.
Lorsque j’étais en début de carrière professionnelle, j’avais acheté une belle DS Citroën d’occasion et un ami avait acheté une 4L neuve. Après 5 ans nous avons comparé les coûts (achat, essence, réparations), nous arrivions à peu près au même montant et mon ami de me dire qu’il avait roulé dans une voiture neuve, je lui ai répondu qu’il avait roulé en 4L et moi en DS durant la même période.
Les bons modèles des voitures construites il y a 10 ans sont en général très robustes s’ils ont été conduits et entretenus correctement.
Ceux qui ont compris ce qui se passe agit.
Perso, j’ai revendu mon locatif avec plus value de 100mille zero.
J’ai soldé le crédit du locatif, remboursé mon prêt sur mon habitation principale ou je suis autonome eau, bois de chauffage et jardin et investit le reste dans un 4×4 avec cellule.
Je tombe ainsi à moins de 500e de charge fixe sur 1800 après impôts.
Je retrouve la liberté de voter me faire plaisir..,
Cher Charles,
Au delà de la problématique de l’accès au crédit pour les primo-accédants, ne pensez-vous pas que ces nouvelles mesures HCSF sont de nature à pénaliser lourdement l’investissement locatif ?
En effet, avec des revenus “moyens”, et même des revenus relativement confortables, il devient presque impossible d’investir à crédit dans un bien locatif, comme nombre de ménages le faisaient jusqu’alors, notamment pour préparer leur retraite.
Avec la méthode dite de la “pondération”, revenus locatifs et charges d’emprunt pouvaient se neutraliser en toute ou partie, et permettait de respecter un taux d’endettement global satisfaisant.
A présent, la globalisation des revenus et des charges fait presque systématiquement dépasser le seuil des 35%.
Et même les SCI à l’IR sont concernées, car réintégrées dans l’assiette personnelle.
C’est donc l’immobilier locatif dans son ensemble qui est menacé par cette mesure, sans parler de l’impact de la rénovation énergétique.
Le déséquilibre risque d’être énorme, avec des pénuries de logements dramatiques, et un secteur immobilier qui risque d’ entrer dans une crise dévastatrice.
Avez-vous éventuellement des données sur ce sujet ?
En vous remerciant
Laurent
ah si on pouvait restreindre le crédit à l’Etat français, en raison des risques systémiques encourus…
Seuls les fonctionnaires peuvent s’engager sur 25ans – ils ont la garantie d’emploi et augmentation de leur revenus
Quant aux salariés du privé qui n’ont aucune idée de leur avenir c’est une autre chose
Tout le monde n’est pas logé dans la même enseigne
le niveau de vie au démarrage du prêt , n’est pas celui qui sera au milieu du prêt ou à la fin du prêt
si une personne emprunte à 40 ans, la vie lui réserve plein de surprise et de gadins
ce chiffre de 33 % c’est n’importe quoi , pour moi c’est fortement inflationniste et force nos concitoyens à atteindre cette limite, pour pouvoir acheter la maison convoitée
ce montant de 33 % est le montant d’endettement qu’il faut atteindre pour satisfaire les envies du vendeur, ce qui mets de coté la valeur réelle du bien que vous souhaitez acheter
Ce systéme est vicieux , et faussement protectionniste.
Bien à vous
Pas de doute : les DACIA sont tendance !
Malheureusement elles ne sont pas fabriquées en France, mais ceci explique cela…
Ça sent les subprimes, non ?
le bank run latent et sous-marin est une excellente nouvelle pour l’économie. Les propriétaires de compte en banque avec des zéros a n’en plus finir ont décidé de les utiliser. Donc il les réinjectent dans le circuit d’une part et d’autre par les banques les retrouvent à la sortie dans d’autres mains. Elle est pas belle la vie.
Il existe un autre moyen de faire du crédit sans trop endetté les gens . Cela se pratique chez les suisses.
La banque doit faire son métier d’évaluateur du bien quel prend en garantie à son profit .
Ainsi si le prêt est de 200ke
Elle devrait faire un prêt de 50 e%amortissable sur 20 ans Et 50% in fine .
Ainsi dans un prêt classique à 3,4% l’échéance serait de 1159epar mois .
Mais avec 50/50 on aura un coût de 579 e pour 100ke+ 283ed’interet in fine .soit une échéance totale de 862e.
Ainsi avec un budget de 3300e on est à 35% dans le cas classique mais seulement de 25% dans l’autre cas .
Donc un étranger pourra acheter un bien plus cher et avec un taux identique sans être un emprunteur fragile puisqu’il aura une épargne de 297e par mois ce qui lui permet à la fois de s’acheter une maison et une voiture à crédit . Ce qui sera impossible a un français .
On peut parler de règles européenne mais si le prêteur peut arbitrer son financement comme il l’entend alors on peut enrichir un étranger et appauvrir un français .
Et la banque sait très bien que la duree dévie moyenne d’un prêt immobilier c’est 7 ans .
A vouloir trop se protéger on perd et c’est ce que fait la France en de nombreux points
Bonjour
Félicitations pour votre article. Je pense comme la banque de france qu il faut reguler le marché immobilier devenu delirant en limitant les crédits. La bdf n a pas envie de voir exploser son service surendettement.
Mais l état voit d un mauvais oeil sa vanne des frais “de notaire” diminuer.
La situation de taux de crédits inférieurs à l inflation est un non sens historique et je ne félicite pas Lagarde qui fait n importe quoi. La résultante de sa bêtise ce sont des prix de l immobilier devenus fous. Il est temps que cela cesse et pour cela il faut que le nombre d acheteurs diminue et vite !
Cordialement
Il est évident que ce gouvernement veut endetter les ménages insolvables, puis, en cas de crise, l’Etat prendrait le relai. Pousser l’endettement de l’Etat à certaines extrémités revient à rechercher la banqueroute, laquelle banqueroute mettrait la France à genoux devant les exigences du FMI et autre troïka. Le projet est transparent, il consiste à donner le coup fatal à notre pays.
Bonjour à tous
Vous reprendrez bien une couche de crédits basés sur des subprimes pour faire plaisir à Bercy et à votre banquier qui sont déjà dans la mouise ?
Danse sur un volcan disait-on il y a quelques temps…….
Salutations amusées
Réponse à Escriva
Je suis une mamie boomer, et après 60 années de travail, et pas de Rtt comme vous avez maintenant, 15 jours de vacances annuels, sans compter les heures travaillées juste parce que j’ai toujours été responsable, et bien, je suis propriétaire de mon appartement, et j’en suis fière, et j’em…
de les jaloux qui sont toujours ceux qui n’ont rien foutu dans leur vie
Sur M6, Appartement à vendre, une jeune fille, célibataire, souhaitait acheter un bien selon ses critères et surtout le montant total dont elle disposait. Un premier versement et son salaire mensuel, le tout insuffisant. Une société de credit lui a proposé une autre façon d’acquerir ce bien, elle apportait 30% du capital et 70% à charge de l’acheteuse. La société en question devenait propriétaire du bien pour 30%, et le jour ou cet appartement serait revendu, elle récupèrerait sa mise, 30% plus la plus value sur l’appartement. L’emission n’indiquait pas les modalités d’application de cet apport de 30%.
BNP Paribas veut vendre sa partie prêts conso.
À quoi vont nous servir des banques qui ne prêtent plus ?
C’est un retour en arrière de plusieurs siècles : quelques seigneurs et des paisans ou vassaux qui louent. Tout.
C’est une économie circulaire sur le dos des travailleurs.
Tout à fait d’accord avec Mari,
J’ai travaillé pendant 20 ans sans vacances ni repos, tout mon temps libre à rénover plusieurs maisons,donc comme elle dit,j’emm………tous les fainéants donneurs de leçons qui sont juste bon à poser leurs gros Q sur un canapé
Bon article.
Travaillant dans la finance je constate le niveau laborieux des commentaires sur le fonctionnement des banques et de l’economie.
Une petite pensée aux boomers convaincus d’avoir fait des trucs de fou et critique la faineantise des plus jeunes : ils s’autocongratulent de ce qu’ils ont pu faire alors que les prix on doublé en 15 ans…Et pas les salaires.
Palme pour Mari qui parle de ne pas avoir de RTT et 15 jours de congés…ca fait 25 ans que c’est en place!!! et si tu preferes donner tes congés à ton employeur c’est ton droit…stupide mais c’est ton droit à te faire anarquer par ton employeur. Après si elle n’est pas salarié bah c’est très bien de s’autoexploité pour juste etre à la fin uniquement propriétaire de son bien…triste de vie