L’immobilier monte toujours…
Et bien non.
Cette affirmation est totalement fausse et du haut de mes presque 50 ans je sais que l’immobilier peut valoir, beaucoup, beaucoup moins cher.
J’ai connu un temps avant les années 2000 où l’immobilier était profondément ringard, où être propriétaire était synonyme de fil à la patte !
J’ai connu le m² à Paris dans le 16ème arrondissement à 10 000 francs, soit 1500 euros d’aujourd’hui.
Puis j’ai connu la hausse de l’immobilier concomittante à la baisse des taux.
Lorsque les taux montent l’immobilier, acheté presque toujours à crédit, baisse.
C’est le principe de vases communicants.
Pas de crédit immobilier = pas d’acheteurs solvables = crise immobilière = baisse des prix = baisse des mises en chantiers = baisse de l’emploi dans le BTP et = à terme à une crise du logement !
La hausse des taux s’amplifie, les prêts chutent de près de 20 %.
« 2022, année exceptionnelle pour l’immobilier. Mais plutôt en termes de baisse. La production de crédits immobiliers a chuté de 19,9 % en 2022 et le nombre de prêts accordés a diminué de 20,5 % par rapport à l’année précédente, selon les chiffres de l’observatoire CSA/Crédit Logement communiquées ce mardi 17 janvier.
« Une telle chute ne s’était pas constatée depuis l’automne 2008, au plus profond de la crise financière internationale venue des États-Unis », pointent les auteurs de cette étude, référence dans le secteur. Ce fort recul est à mettre en perspective avec l’augmentation observée en 2021 de 3,8 %, selon la même source.
Une revalorisation insuffisante du taux d’usure.
Cette dégradation est notamment liée aux « relèvements successifs » du principal taux de refinancement de la BCE mi-septembre, début novembre et dans une moindre mesure le 21 décembre, et à une revalorisation insuffisante du taux d’usure le 1er octobre.
Un taux moyen de 2,22 %
Le taux moyen des crédits accordés par le secteur privé était de 2,22 % au quatrième trimestre 2022, contre 1,05 % pour la même période en 2021 et 1,17 % en 2020. En octobre, il a franchi pour la première fois depuis sept ans les 2 %, à 2,05 %, selon l’observatoire.
Il faut remonter à 2016 pour constater un taux comparable, à hauteur de 2,07 %. La durée des nouveaux prêts immobiliers en 2022 court en moyenne sur près de 21 ans (248 mois).
Et… ils montent toujours les taux !!
Enfin, 65,2 % des prêts bancaires concernant l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre 20 et 25 ans, contre 55,2 % l’année dernière.
Apport personnel en augmentation (il a progressé de 43,5 % en 4 ans, ce qui correspond à un supplément d’apport de 7 mois pour les ménages emprunteurs dont les revenus n’excèdent pas trois fois le montant du smic), hausse des taux, inadéquation du taux d’usure qui entraîne une impossibilité de prêts par les banques, baisse des prix, effondrement de volumes, incertitudes, blocages et encadrement des loyers, sans oublier l’inflation et la terrible fiscalité pesant sur les propriétaires et vous avez toutes les conditions réunies pour déclencher une terrible crise immobilière en France.
Charles SANNAT
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
Source Ouest-France.fr ici
Les banques (sous couvert de taux d’usure) limitent leurs risques : Les impayés de prêts vont fleurir (pertes d’emploi, inflation grévant le pouvoir d’achat, prix trop élevés, …) les banques ne veulent pas se retrouver à revendre à perte ses biens. Ou encore devoir raser ces biens invendables faute de repreneurs et avec comme second objectif de limiter le stock pour freiner la chute des cours … Cela a été le cas aux USA avec la crise des subprimes…
Tout dépend des biens et des emprunteurs.
Dans le moyen-haut de gamme (>= 1 million) tout va encore très bien.
C’est comme les voitures neuves, au dessus de 40-50 000 € on trouve facilement ce qu’on veut.
Je travaille dans le domaine des successions et en discutant avec plusieurs notaires, ils m’ont confirmé une baisse significative des transactions immobilières.
Tout dépend du besoin de l’épargnant: si c’est le revenu, on se moque de la valeur du capital et l’immobilier reste une bonne solution; si c’est le capital (poire pour la soif), ce qui importe c’est la plus-value et la liquidité et donc l’immobilier est de toute façon inadéquat. Dernier cas, on ne fait qu’accumuler et finalement on en profitera jamais et ce sera pour les héritiers, alors ….
Après, un prêt sur 5 est refusé et ce sont les dossiers douteux, rien de bien nouveau.
Je ne pense pas que l’on reverra une baisse importante des prix, genre -20% voir beaucoup plus. Car il faut savoir que les banques et les compagnies d’assurance sont les plus gros propriétaires fonciers, et la valeur de ces bien intervient dans leur bilan pour l’équilibrer correctement. Vous voyez ce que je veux dire ?
Mais il y a pire : l’administration fiscale.
En effet, les taxes diverses et variées rentrent directement dans leur budget.
Je vais vous raconter une anecdote ancienne pour vous apprendre quelque chose d’intéressant. Il était une fois un famille qui avait vendu une maison 350 000 francs alors que dans son quartier la valeur courante était de 500 000 francs.
L’administration fiscale inflige au vendeur un redressement de la différence : 150 000 francs. Autrement dit, le vendeur était taxé comme si il avait vendu sa maison 500 000 francs !
Mais d’où vient ce différentiel de prix ? Il fallait changer la poutre maitresse. Donc en fait complètement déposer la toiture, installer la poutre de remplacement, remonter toute la toiture (avec sans doute des matériaux neufs, vu l’ancienneté de l’existant). Un sacré chantier !
L’agence immobilière ayant bien entendu averti l’acheteur, celui-ci avait accepter de faire les travaux, évalués sur devis, et l’acheteur déduisait ce devis de son prix de vente : logique, simple et honnête. Encore fallait-il batailler auprès de l’administration fiscale pour le faire admettre. Ce qui fut finalement fait.
La morale à retenir : l’administration fiscale n’a AUCUN intérêt à à ce que le marché de l’immobilier voit ses prix diminuer, même de manière relativement faible. Avec un endettement colossal comme le notre, c’est vital pour elle…
Bon courage.
Avant l’ère Mitterrand, un jeune retraité qui mettait en location son ancien appartement pour se retirer à la campagne bénéficiait d’un abattement forfaitaire de 14 % sur les revenus fonciers, d’une absence de CSG, CRDS… et, bien sûr d’IFI. Aujourd’hui, pour un bien en copropriété (charges imposées) la rentabilité tend vers zéro. Il ne reste que le capital qui commence aussi à s’éroder. Au décès du vieux retraité, Bercy se taillera la part du lion et il restera aux héritier de quoi s’acheter de la moutarde ou des raviolis (à entreposer dans un grenier normand !)
je vis dans un pays d’Europe où la plupart des prêts sont à taux variables, il y a eu ces 3 dernières années un poussée des prêts à taux fixes bon marché (autour de 0.9% sur 20 ans).
sur les 9 derniers mois de 2022, les taux fixes sont redevenus plus élevés que les taux variables (ils sont passés aujourd’hui autour de 3.90%), et les taux variables ont aussi fortement augmenté.
SAUF QUE, dans les chiffres donnés, il est bien indiqué moyenne des taux NOUVELLEMENT accordés, il n’est pas indiqué la moyenne des taux appliqués aux anciens prêts à taux variables et les nouveaux taux pratiqués.
Les stats disent chez moi : taux variable pour nouveaux taux : 2.70% à 3%, par contre quand je regarde ce que la banque me demande pour janvier, c’est 3.75% tandis qu’à la signature de mon prêt le taux était à 1.5%.
Donc méfiez-vous, car avec votre prêt vous êtes un client captif, et vous pourriez subir des hausses plus importantes que la moyenne du marché meme si vous avez un bon dossier. Les hausses de taux se font faites en 2 palliers : de 1.5% à 2.5% en novembre 2022 puis 3.75% en janvier 2023
La mega crise immobilière est enfin à nos portes et c est tant mieux !!!! Les boomers n auront qu à bien se tenir …
La baisse, la baisse…
Ca fait des années qu’on nous parle d’augmentations de +5%, +8%, +12% année record ! +7%.
Et maintenant il y a -1% et ca parle de baisse.
Pas d’accord. Les logements sont encore trop chers et même si mathématiquement ca baisse, économiquement c’est insignifiant voire nul.
Remontée des taux et vendeurs qui veulent pas baisser leurs prix, + la mafia de l’immobilier qui prend une comission conséquente : En ce moment c’est plutôt mon froc qui se baisse.
Et oui, tout est entrain de s’effondrer. Charles vous oubliez également de mentionner la mise aux normes écologiques des bâtiments.
En parlant immobilier dans mon pays à 100 mètres de ma maison il y a deux maisons à vendre. L’une pour 1.450.000 €, et l’autre pour 1.750.000 € et je n’habite pas à Monaco. Je me suis amusé d’en calculer leur coût de construction il y a 15 ans, date de leur construction. Ça devait tourner autour de 350.000 €.
Et nous n’habitons pas en ville, mais dans un village.
Alors, est ce que l’on ne marche pas sur la tête ?
On est tous devenu fou et après on s’étonne que plus rien ne fonctionne nulle part.
Donc, oui……. Il va y avoir une CATASTROPHE dans le secteur de l’immobilier.
Du moins, pour ce qui en est de mon pays, j’en suis certain…..
Oh oui youpi ! c’est les SOLDES de l’immobilier !!!
-20, -30, et même -50 % !!!! WOUHOUUUU !!!
Sauf que c’est complètement utopique.
Même concernant les passoires thermiques, on n’arrivera pas à de tels chiffres, hormis quelques exceptions. Personne n’y gagnera. Le fisc sera même le premier perdant, voir un commentaire précédent hyper pertinent.
Certains prix fléchiront, mais ça restera pour la plupart un pourcentage à 1 chiffre. Et ceci touchera davantage les appartements en copropriété, que les maisons.
Alors, avec cette histoire d’immobilier, que souhaitons-nous trouver ?
En effet, pourquoi voulons-nous acheter un bien ? Pendant très longtemps, il s’agissait d’obtenir un héritage à léguer à nos enfants.
Aujourd’hui, pourquoi vouloir devenir propriétaire ? Pour s’enrichir immédiatement, pour préparer sa retraite, pour posséder.
Mais la question à cinq millions, si vous possédez un bien, ce bien vous possède-t-il ?
Dans ce cas, si le capitalisme doit tendre pour tous à la recherche du bonheur, êtes-vous vraiment heureux en tant que propriétaire de plusieurs biens ?
Encore une fois, il est toujours trop question de possession (de biens, d’argent, d’actions) et trop peu question de l’humain.
En plus, penser à demain sans réfléchir à aujourd’hui, je n’en vois toujours pas l’intérêt.
A Paris, les petites surfaces destinées exclusivement à la location (moins de 30 m2, pas d’ascenseur), interdites à la location ou en passe de l’être, et trop mal classées pour espérer pouvoir le redevenir, connaissent déjà de fortes baisses de prix.
La surcôte au m2 par rapport aux grandes surfaces est devenue, dans les quartiers moins prisés, une décote. Il est redevenu facile d’en trouver à moins de 10.000 euros le mètre carré, y compris dans des arrondissements sympas tels que le XIème ou le XIIème.
Le Marais résiste encore, mais partout ailleurs, ça a baissé de bien davantage que 1%. Et ce n’est probablement qu’un début.
Baisse des prix=baisse des mises en chantier, c’est exact, mais ça n’entraînera pas de crise du logement, étant donné que la démographie baisse, cette année, en METROPOLE, le solde naturel n’est que de 40 000 personnes, et le solde migratoire autour de 150 000 personnes, c’est a dire moins de 200 000 personnes supplémentaires par an. On construisait 400 000 logement par an, alors que 100 000 ( ou 130 000 en tenant compte des démolitions) suffit largement pour 200 000 personnes. D’ailleurs, les taux de vacances sont autour de 10%. On n’est plus dans les années 90 jusqu’à 2005, ou la population en France augmentait de 400 000 personnes par an, et que les personnes nés durant le baby boom cherchaient à acheter. D’ailleurs ces personnes cherchent plutôt à vendre, ce qui fera aussi baisser les prix, et en plus, ce n’est pas les migrants qui risquent d’acheter bcp. Il y avait 900 000 naissances par an dans les années 60, et bcp d’immigration, alors bien sûr, il a fallu construire, mais ces personnes vont partir en retraite, et peu de jeunes pour acheter. Bien sûr, les professionnels de l’immobilier ne vont jamais dire ça, il faut toujours faire croire que les prix vont augmenter, pour pouvoir vendre.
@Ampoule
Il est tout a fait possible de changer une poutre maitresse sans demonter la toiture; un charpentier l’a fait chez moi, à l’etage, en faisant « glisser » l’ancienne suspendue à la charpente par des sangles et en poussant la neuve accrochée à une grue. Chantier spectaculaire que peu savent faire….
Ce qui va arriver va être pire que 2008 .ça a déja commencé….
La pléonexie A une fin et c’est tant mieux…
Oui mais l’offre va aussi diminuer !! ( moins de chantier) . Et les vendeurs hésitent a vendre car l’immobilier est une valeur anti inflation . Dé plus, le prix des actifs montent avec l’inflation. Immo, or ,terrain, action, matière première… à méditer
l’immobilier ne baissera pas, le coût du foncier devenant exorbitant, le coût de la construction n’étant plus maîtrisable, la pénurie d’artisans, l’application des lois Alur, Elan, le ZAN contribuent à la raréfaction phénoménale du foncier.
Conclusion, l’époque de la maison individuelle appartient au passé, hélas, hélas, hélas.
Le collectif sera la règle avec les Bouygues, Nexety, etc
Un très grave problème de logement se présente à nos portes
Il faut freiner brutalement la construction de logements et surtout des HLM car il y a deja 38 millions de logement en France pour 68 millions d’habitants etrangers compris.
C’est pas une question de manque de logement c’est un probleme de solvabilité des locataires ou des futures acquereurs
Il faut renover l’existant en commmencant par les passoires thermiques et constuire des logements de luxe pour sortir par le haut. Les futurs locataires qui ne vivaient pas sous les ponts libereront leur anciens logements pour des moins riches et ainsi de suite.
Titom : il me tarde de te rappeler le niveau de la baisse quand cela arrivera et je garde ton commentaire bien au chaud … trop de facteurs plaident pour une catastrophe d ampleur . Pour que Charles écrive cela c est qu il a de grosses infos ….
JCVD : soyez patient et vous verrez !!!
J’ai lu plus haut que le foncier montera toujours… Dans les faits il baisse déjà. Pourquoi? Parce que le cout de la construction a explosé! Donc personne n’en veut. Je lis plus haut que les vendeurs se raviseront… Il existe la règle de 3: Divorce, Décès, Mutation. Cette seule règle garantit qu’il y a des biens à la vente. Le nouvelle loi sur le diagnostic énergie ajoutera une 4eme règle. Notre Che blogueur l’a bien expliqué, une baisse à 2 chiffres ça a déjà existé. Sachez que les autorités financières alertent sur l’exposition au risque immobilier des banques.
https://www.lesechos.fr/finance-marches/banque-assurances/immobilier-commercial-les-autorites-financieres-alertent-sur-les-risques-pour-les-banques-1900734
La conséquence directe sera la fermeture en plus forte du robinet à crédit. Comment une banque continuera à s’exposer sur des risques? Je ne suis pas devin, mais ça sent pas bon