Soyons simple.
Soyons pragmatique.
L’important ce sont les ordres de grandeurs.
Et vous devez avoir désormais en tête celui des 10 %.
10 % de rendement brut pour un investissement immobilier ce sera le minimum dans les mois qui viennent.
Pourquoi ?
Simple.
Les taux sont à 5 %. Pour payer les intérêts du crédit il vous faut déjà au moins 5 % de rendement.
Mais vous avez aussi un taxe foncière de plus en plus lourde à payer. On peut l’estimer à 0.5 % à 1 % environ du prix d’achat.
Vous êtes donc déjà à 6 % de “coûts”.
Puis vous avez les travaux. C’est environ chaque année par convention 1 % de la valeur du bien tout en sachant qu’avec la transition énergétique et les travaux que cette dernière nécessite nous allons être plus proches des 3 % que des 1 %.
Vous êtes donc à 7 %.
Ensuite, vous avez tous les aléas liés à la location, vacance, impayés… là aussi, rajoutons 1 %.
Vous êtes déjà à 8 %.
Par rapport à un rendement théorique de 10 % il vous reste 2.
Mais l’Etat va se servir sur vos revenus fonciers. Si vous êtes imposé dans la tranche marginale de 34 % il faut rajouter les prélèvements sociaux de 17.2 % soit… 51.2 %.
Ne soyons pas bégueule. Arrondissons à la moitié.
Les impôts fonciers vont vous coûter la moitié de 2 % qui vous reste.
En partant de 10 % de rendement brut vous arriverez péniblement à 1 % en net… et encore j’ai été optimiste et je viens de vous faire un calcul “à la grosse”.
Sinon, vous pouvez aller voir votre banquier, vous lui demander un compte à terme à 3.5 %, il vous restera plus, les ennuis en moins.
La seule chose que vous permette l’immobilier c’est d’accumuler du capital avec l’argent des autres ce qui n’est pas rien, mais comprenez bien que c’est de l’accumulation de capital, pas du rendement sur capital déjà acquis. Placer l’argent acquis sur de l’immobilier c’est de la destruction de valeur pour les mois qui arrivent.
Ceux qui veulent en savoir plus peuvent s’abonner à la lettre STRATEGIES (tous les renseignements sont ici) dans laquelle vous aurez tous les conseils nécessaires pour bien investir dans l’immobilier, aux bons moments et avec les bons critères de choix.
Charles SANNAT
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
Pierre Sabatier et Delamarche disaient ces jours ci sur la chaîne YT thinkerview que la BCE ne pourra mais tenir les taux actuels plus longtemps. Retour donc à des taux bas, des QE et de la fuite en avant.
Ca n’existe plus, les comptes à terme…
Le larbin aux ordres veut délester les français de leurs biens immobiliers entre autre, vous n’aurez plus rien et vous serez heureux, il y a des cons qui ont voté pour ça et qui s’en vantent … je comprends que certains détalent et aillent vivre ailleurs
En réalité, la seule manière de gagner de l’argent avec l’immobilier : c’est de co-construire (pour économiser sur la main d’oeuvre) pour revendre… enfin… quand l’immobilier va bien. C’est ce que font certains fraîchement diplômés dans le BTP.
Dans tous les cas, il vaut mieux éviter la France qui est un nid à em****** (d’ailleurs la France n’est plus que ça, un nid à em******, l’UE suit pas loin derrière).
Vous parter du principe qu’il y a un interet de 5% , mais pour ce qui a été payé cash sur économie le rendement change complètement.Acheter à crédit pour louer est une erreur actuellement
Pour parler en connaissance des choses, on peut rajouter les frais d’ agence locative, les frais d’ état des lieux et un loyer en moins à chaque changement de locataires ……..
Je ne sais pas comment font ceux qui arrivent à “accumuler du capital avec l’argent des autres” …. je suis propriétaire sans crédits de biens que je loue à l’année et j’ai une rentabilité quasi-nulle (en réalité je suis meme en perte après le départ d’un locataire qui m’a laissé 30 ke de dégats sur un bien, j’ai refait les travaux moi meme donc pas déductibles). Mais je suis un méchant pabo proprio dans ce pays communiste…
Seuls l’incompétence, la bêtise et le cynisme de nos gouvernants dépasse les 10%.
Il ne faut pas perdre de vue que l’immobilier, “la Pierre”, plus que tout autre est un placement de long terme. Le fantasme de la “baisse de l’immobilier” est une illusion. L’immobilier, comme tout autre placement, a des hauts et des bas dans le long terme. Quant il y a de l’inflation, c’est une des meilleures préservations du capital.
Les taux sont à 5% et on a perdu l’habitude de vivre avec mais la période anormale était celle où les taux étaient nuls voire négatifs (dingue). Et si l’inflation remonte et les taux avec jusqu’à 17% dans les années 70, 5% c’est pas si mal mais il est vrai qu’il faut un temps pour que le marché s’adapte.
Même si à court terme il y a des vents contraires, le gouvernement ne pourra pas ne pas agir en faveur du logement et de l’industrie du bâtiment en raison du besoin pressant de logements qui est une donnée incompressible.
Et puis tout est une question d’âge, de situation personnelle etc…Comme toujours, il faut bien réfléchir à tous les aspects et ne pas oublier de regarder l’Histoire de l’immobilier.
Bonjour,
C’est vraiment un raccourci très négatif!
Vous regardez les dépenses, c’est bien, mais sans mettre en face les bénéfices …..
Il n’est jamais une mauvaise période pour investir dans l’immobilier, seulement des mauvais lieux et sans utiliser a minima de l’huile de coude
Bonne journée
“Placer l’argent acquis sur de l’immobilier c’est de la destruction de valeur pour les mois qui arrivent.”
Vu de ma chaise, on ne fait pas un investissement immobilier avec un horizon “en mois” je parlerais plutôt de décennies voire en transgénérationnel.
Mais ce n’est que mon avis
Lorsque j’investissait dans l’immo, mon critère était un rendement de 5 % après crédit, charges et impôts.
Cela me permettait de dégager du cash-flow pour d’éventuels impayés, travaux etc.
Pas mal de recherches pour dénicher des perles mais on en trouvait encore en 2020 dans de grandes villes, en bon état et dans des endroits potables.
La “poule aux oeufs d’or” est triste, elle sent que l’heure de passer à la sserole se rapproche….
Jusqu”à present seuls les comptables savaient compter, si Charles s’y met aussi….
“Placer l’argent acquis sur de l’immobilier”
Qui est le couillon qui va aller payer des intérêts sur son propre capital ?? Rien que là, c’est 5% récupérés
Quant à un proprio qui fait pour 1% de travaux… Jamais vu !
Comme baisser les charges tiens ! Et puis se plaindre qu’il n’y a plus d’école ou d’hôpital… Malin !
Tant qu’on y est et dans la même veine que le tenancier : combien je suis payée si je m’abonne à sa “lettre” ?
Nan mais sans rire quoi !..
C’est un article dans le but de vendre ou d’influencer les lecteurs vers d’autres produits financiers…!
Même si l’immobilier ne produit pas de rendement, à la sortie, il est possible d’engranger plus-value non négligeable.
Calcul erroné et largement.
1) les intérêts d’emprunt sont déductibles
2) les travaux se financent via le déficit foncier sous réserve de ne pas imputer plus de 10,7k€ en année 1 et 10 7k€ sur les 10 suivantes.
3) pour les travaux de rénovation énergétique, le plafond du déficit foncier est doublé jusqu’en 2025 de mémoire
@ Ankou sur 13 juillet 2023 à 8 h 58 min
d’accord pour l’huile de coude, c’est ce que j’ai fait. mais c’est reculer pour mieux sauter. On va être rattrapé par la patrouille car la finalité ultime c’est de supprimer le mot propriétaire.
Donne moi ta montre, je te prêterais l’heure.
Trop tardif pour moi à 80 ans ! Je m’en moque bien !!
Grossière approximation dans votre argumentation :
Vous retirez 5% d’inflation dans le calcul du rendement de la location mais pas dans celui du compte à terme…qui rapporte -1,5% si on en tient compte !
Je ne comprends pas votre raisonnement, de deux choses l’une :
Soit vous investissez à crédit à 5 % et obtenez un autofinancement total du bien, plus un cash flow net positif, ce qu’aucun placement financier ne peut réaliser puisque vous créez des flux de trésorerie positifs et constituez un capital significatif, sans décaisser un euro (la banque et le locataire finançant l’acquisition, les travaux et vos impôts)
Soit vous ne faîtes pas appel au crédit et encaissez alors les loyers net, le rendement généré devant être comparé avec celui de l’actif sans risque.
La démonstration n’est pas vraiment juste car certaines charges sont déductibles, mais l’idée générale que j’en tire est que cela concourir à faire monter les loyers … que l’état s’empressera alors d’encore mieux contrôler. Ce qui découragera les investisseurs. Alors notre état créera de nouvelles usines à gaz pour donner une incitation (évidemment) fiscale … une fois le secteur mis à bas.
Une certitude : ça va turbuler dans les années à venir du côté de l’immobilier !
vos calculs ne sont pas justes c’est bien en dessous !
ex avec une connaissance qui loue 420€/mois etudiant
ça fait moins de 5K€ pour presque 3K€ de Frais
il fait tout lui même ( pas déductible , son temps gratos nettoyage, peintures rénovation, lavage du linge)
le meilleur a venir les loyers bloqués dans zones tendues (y compris en province ) + dpe tous les 10 ans + référencement obligatoire pour louer saisonnier
c’est certainement + rentable avec airbnb a la semaine
le plaisir de payer des Zimpots avant, pendant et après en changeant de tranches dans la fronce a tiroir administratif , il va larguer bientôt car même la CAF l’Emmerde alors qu’il n’est pas le titulaire de l’allocation
Le WOKISME inversant TOUT.,
Le WOKISME touche aussi l’économie avec des ruines sur ruines par un seul personnage… De Gaulle doit se retourner dans sa tombe quand il voir la France là où elle a été mis.
Loi des finances 2024 en préparation sur nouvelles taxes concernant l’immobilier notamment sur les meubles touristiques..
Ça va saigner ..
L’immobilier c’est fini depuis longtemps ..
Rien que la taxe foncière représente déjà plusieurs mois de loyers sur Grenoble ..
Je lis, ça et là, “le gouvernement va ci”, ” le gouvernement ne pourra pas”, etc… mais justement le problème c’est que le gouvernement n’a plus aucune logique, en tout cas en apparence. En réalité celle de nous délester de tout ce que nous avons sans nous faire trop crier…