Avec les SCPI les épargnants généralement confondent deux choses.
Le rendement.
La valeur des parts !
Le rendement c’est ce que les SCPI rapportent chaque année et votre part des revenus et des loyers.
La valeur des parts, c’est la valorisation de l’ensemble et c’est le prix de revente que vous obtiendriez de vos parts de SCPI. Dit autrement, c’est la valorisation de votre capital investi.
Lorsque le prix de la part diminue parce que le prix de l’immobilier baisse et que donc la valorisation de vos actifs chute, alors le rendement d’une SCPI peut même monter lorsqu’il est exprimé en pourcentage de la valeur d’une part qui baisse !
Vous pouvez donc avoir un bon rendement, et même un rendement qui s’améliore alors que vous vous appauvrissez en termes de capital !
C’est exactement ces mécanismes et ces mécaniques que j’ai expliqués dans ce dossier spécial d’Octobre 2022 qui anticipait parfaitement ce qui commence à se passer et qui avait pour objectif de permettre à mes abonnés Stratégistes de monter dans les canaux de sauvetage avant qu’il n’y ait plus de place !
Une bonne et une mauvaise nouvelle pour les détenteurs de SCPI !
Tout d’abord il faut comprendre les mécanismes de ces produits, leurs fonctionnements, leurs fiscalités différentes et les enveloppes dans lesquelles ils peuvent être logés le risque étant à chaque fois différent.
Une fois que vous avez compris cela, vous comprendrez plusieurs choses.
1/ La valorisation des parts va baisser et votre capital chuter.
2/ La liquidité de ces placements va diminuer considérablement.
3/ Le rendement peut s’améliorer et le “marketing” des SCPI fera des miracles pour vous faire prendre des vessies pour des lanternes et vous faire croire que c’est un excellent placement.
4/ Il reste encore de la place dans les chaloupes ! (il y a encore de la liquidité, car peu nombreux sont les épargnants à avoir compris ce qui arrive).
Et c’est là la bonne nouvelle, alors si vous voulez monter à bord avant que le Titanic ne sombre, et c’est tristement d’actualité, et que vous n’êtes pas abonné… n’hésitez pas un seul instant. Abonnez-vous ici pour télécharger ce dossier qui pour 98 euros d’abonnement annuel vous permettra d’économiser des milliers d’euros de moins-values.
« Certaines SCPI pourraient baisser leur prix de part en 2023 »
Il se dit que certaines SCPI ont, ou vont baisser leurs prix de parts. Que constatez-vous ?
“Raphaël Oziel : La SCPI est une « tortue » de l’immobilier, où tout prend du temps. Les valeurs liquidatives des SCPI au 31 décembre ne sont en effet publiées que dans les rapports annuels entre mars et juillet suivants. Or ce n’est qu’au regard de ces rapports que l’on peut apprécier la tendance. Dans une enquête à paraître réalisée par La Boutique des Placements, nous avons audité quelque 83 SCPI à capital variable, et le bilan est plutôt rassurant. La valeur de reconstitution des SCPI, qui inclut d’autres éléments que la valeur de la part, comme les frais, est plutôt en baisse en 2022, mais seulement de 1% en moyenne. Si de nombreuses classes d’actifs sont stationnaires, comme les commerces, les SCPI diversifiées, etc., ce n’est pas le cas du bureau, qui baisse de 2,4 %. En revanche, on observe que l’hôtellerie, qui avait beaucoup souffert au début de la crise du Covid, a repris des couleurs car les valeurs d’expertises ont augmenté de 2,77 % en moyenne. Par ailleurs en moyenne, nous chiffrons la réserve de plus-value sur l’ensemble des SCPI auditées à 2,83 %, ce qui est un bilan plutôt rassurant. En effet, les sociétés de gestion ont une tolérance pour ajuster le prix de souscription jusqu’à -10 % de la valeur d’expertise – soit 12,83 % si on rajoute la décote de 2,83 %. Pas de panique donc.
On peut dire qu’il y a des points positifs dans cette conjoncture. Premièrement, la collecte a été massive au premier trimestre : 2,4 milliards d’euros ont été engrangés, de quoi laisser anticiper de nouvelles acquisitions par les sociétés de gestion. Deuxièmement, les loyers sont indexés sur l’inflation, cette année une hausse de 4,5 % est attendue. Ce qui est donc intéressant côté dividendes. Troisièmement : la trésorerie est rémunératrice, les SCPI ont le temps d’investir. Il n’en demeure pas moins que plusieurs sociétés gestion ont sollicité des valeurs d’expertise à mi année, et que déjà une SCPI a ouvert le bal en baissant ses prix de part. En 2023, d’autres SCPI pourraient en faire de même. On risque donc d’avoir un marché de plus en plus hétérogène.”
Charles SANNAT
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
Source Investir Les Echos ici
La photo exprime ce qui se passe sur le marché des biens d’habitation, ce qui n’a rien à voir avec les marchés des biens commerciaux (murs de bureaux, murs de commerces, murs de cliniques, d’hôtels, etc). Ces marchés sont bien distincts, je n’ai pas compris le lien inexistant ou trop bien compris. Il faut être à l’origine d’un malaise et le mieux est de le créer, comme avec le télétravail dont l’impact n’est pas chiffré donc certainement peu représentatif, car quel chef d’entreprise chercherait à être éloigné de ses employés.
Tout le monde ira travailler dans la rue ou dans sa chambre à coucher
Pas beau, pas beau, mais on peu appeler cela stratège
Baiser le prix de parts, comme si le prix de l’immobilier ne devrait jamais baisser, c’est ce qu’on appelle un marché…et après
Exemple vécu lors de la dernière grande crise immobilière, il y a 30 ans, sur une grosse SCPI
1. Les prix de l’immobilier baissent, certains détenteurs veulent vendre leurs parts, mais il n’y a pas d’acheteurs
2. Pour satisfaire les vendeurs, le gérant est contraint de vendre une partie du portefeuille de biens. Pas forcément à perte (au début), mais à une valeur moindre que l’évaluation du dernier bilan
3. Cette perte comptable entraîne une baisse mécanique de la valeur des parts
4. Face à la diminution de valeur des parts, d’autres détenteurs sont vendeurs à leur tour
5. Retour au point 1 et c’est reparti, encore et encore
La fin ? Et bien les porteurs de parts de cette SCPI ont découvert qu’une société immobilière pouvait faire faillite, lorsque le marché n’est pas liquide.
On leur avait vendu un placement “sur, parce que c’est de la pierre, ça vaudra toujours quelque chose”, et ils se sont retrouvés avec des parts rachetées par un grand organisme (la maison mère du promoteur de la SCPI, mais c’est une autre histoire) au dixième du prix de souscription.
Le succès des SCPI est une illustration de la passion des Français pour l’ immobilier.
Il est clair qu’ il va falloir être plus sélectif que jamais à l’ avenir.
Merci pour vos analyses.
Oh ils ont réussi à défoncer une porte qui n’existe pas en publiant cela…tant c’est une évidence…mais faut prévenir les gogos. On ets au pays des bisounours où tout va très bien madame la marquise sauf que…..
J adore votre site Charles mais vous semblez avoir une sacrée dent contre les scpi .
Dans cet article Raphaël est au contraire plutôt positif. Il explique que les scpi ont une tolérance d environ 10% avant d ajuster le prix des parts. Sachant que beaucoup ont augmenté leur prix de part l’année dernière.
En outre les revenus sont indexés sur l inflation ce qui en fait plutôt un bon placement parapluie.
Et même si une baisse est à prévoir. On reste tout de même bien moins exposé qu aux marchés boursier.
Ma réflexion est la suivante : il y a probablement plus de risques de nos jours sur l immobilier détenu en direct qu a travers les scpi. Le gouvernement ne cache plus son intention de faire porter la fiscalité et les charges de transition énergétique sur les propriétaires. Les communes quant à elles n ont plus le
Choix que D augmenter la taxe foncière. D ici 5 a 10 ans, le loyer fictif sera une réalité. (C est d ailleurs presque déjà le cas dans certaines communes)
Alors la scpi, européenne de préférence, ne me parait pas être un placement plus bête ou risqué
Bonne journée