Mes chères impertinentes, mes chers impertinents,
L’information sur laquelle je souhaitais longuement revenir aujourd’hui est très importante car elle implique plusieurs conséquences aussi bien pour nous, citoyens, que pour nos paysans, ou encore, plus largement pour toutes celles et ceux qui ont des problématiques patrimoniales.
Cela fait des années que je répète à l’envi que si l’assurance vie fut le meilleur placement des 30 dernières années, elle sera le plus mauvais des 30 prochaines, alors que dans cette inversion de cycle majeur, ce qui fut un placement assez médiocre, les terres agricoles, seront, j’en suis persuadé, le meilleur placement des 30 à 50 prochaines années avec les métaux précieux comme l’or et l’argent. Mais cela ne durera que le temps de la résolution monétaire de nos problèmes et de la refonte totale du système monétaire international (entre 5 et 15 ans).
Qu’un groupe chinois vienne racheter 1 700 hectares de terres agricoles est comme un coup de tonnerre dans la paysannerie française. Certes nos amis chinois étaient déjà présents dans les vignobles, mais il s’agit là de boire du vin, ce qui reste “optionnel” par rapport au fait de se nourrir, et les vignobles restent une niche largement internationalisée en raison des prix prohibitifs de nombreux vignobles.
1 700 hectares de terres rachetées : une grande première !
Nous parlons de 1 700 hectares de terres agricoles dans le Berry, dont la valeur théorique était jusqu’à présent de 4 000 euros l’hectare environ. Or, ces terres ont été rachetées à un prix totalement délirant par rapport au marché puisqu’il s’agit de 15 000 euros par hectare, soit plus de 3 fois le prix du marché classique.
Les Chinois ont donc fait des propositions “que l’on ne peut pas refuser”.
Cela veut dire que mon analyse économique fondamentale consistant à expliquer que les terres agricoles françaises sont très sous-cotées est la bonne.
Cela veut dire aussi qu’en l’absence de modification de la législation, la spéculation fera rage sur les terres agricoles françaises comme c’est exactement le cas actuellement dans des pays comme le Canada (avec l’immobilier porté par les Chinois également) et l’Australie, où des grands consortiums chinois rachètent à tour de bras des exploitations par milliers d’hectares et dizaines de millions de dollars.
Cela veut dire enfin, et je vous invite à vous souvenir de la “pyramide de Maslow”, que le premier, le tout premier besoin de l’homme est de se nourrir, de s’alimenter. La conséquence est que pour manger, nous serons prêts à tout.
Dans un monde où les terres arables se raréfient, dans un monde où 80 % de l’humanité vit près des côtes menacées par la montée des eaux, dans un monde où nous sommes de plus en plus nombreux, un seul constat s’impose : la terre nourricière sera l’immense richesse de demain et constitue aujourd’hui, pour les plus visionnaires évidemment, un placement de choix à inclure dans votre patrimoine.
Mais comment les Chinois peuvent-ils acheter cela sans être bloqués comme moi par la SAFER ?
Excellente question… Et s’il y a bien une qualité qui caractérise nos amis chinois, c’est qu’ils sont malins ! Très malins même et qu’ils ont étudié les failles de notre système juridique avant de passer à l’offensive, offensive couronnée de succès.
Petit arrêt sur image. Les SAFER, ce sont des organismes qui surveillent les échanges de terres agricoles et les transactions et qui peuvent préempter à n’importe quel moment de la transaction que le notaire a obligation de déclaré.
La société Hongyang, qui a acquis plusieurs terres agricoles dans le département de l’Indre, était initialement spécialisée dans les équipements pour stations-service, ce qui laisse dubitatif, avec des fonds qui viennent de Hong Kong… Mais que voulez-vous, c’est cela la mondialisation…
“En effet, pour acquérir ces terres, le groupe chinois a utilisé une méthode étonnante et pourtant parfaitement légale. «Les investisseurs sont allés voir les exploitants qui tiennent une structure individuelle, leur ont demandé de se mettre en société agricole avant de racheter 98 % des parts sociales», détaille Hervé Coupeau. Une opération qui supprime toute obligation de droit de regard. Et pour cause, sur ce marché, si la cession des parts de société agricole n’atteint pas les 100 %, les actionnaires ne sont pas obligés de se manifester et la transaction peut dès lors échapper à tout contrôle.
Dans la pratique, les Safer (sociétés pour l’aménagement foncier rural) sont censées être informées de toute cession. Elles sont également prioritaires dans l’acquisition et la revente des terres agricoles. C’est le droit de préemption. Mais dans le cas des terres agricoles de l’Indre, impossible pour elles de peser dans la transaction car le groupe chinois n’a pas acquis la totalité des parts.”
Conclusion : les SAFER peuvent bloquer les acquisitions des petits mais pas des gros, capables de profiter des subtilités de la loi et qui sont prêts à payer plus de 3 fois le prix du marché pour motiver un paysan d’arrêter et de vendre son exploitation.
Alors comment investir sur le marché des terres agricoles ?
Vous pouvez le faire avec de l’immobilier rural pas cher en achetant des maisons avec des lopins de terre plus ou moins grands.
Vous pouvez investir dans des fonds qui gèrent par exemple des fôrets ou le faire directement.
Enfin, vous pouvez aussi faire comme les Chinois tant que la loi n’a pas été modifiée et prendre 98 % des parts d’une société agricole elle-même propriétaire des terres et l’affaire est dans le sac.
Bref, il y a toujours une solution, encore faut-il avoir de l’imagination, mais dans tous les cas, je maintiens mon analyse de fond et je vous confirme que la terre sera le meilleur placement de ce siècle… Sinon, vous pouvez toujours tenter de trouver 0,3 % de rendement de plus sur un contrat d’assurance vie dont les performances tendent vers 0 et bourré d’obligations d’États en faillite. Je vous regarde… de mon potager et de mon jardin !
Enfin, il y a quelques autres combines très efficaces, parfaitement légales, dont je vous parlerai dans mes lettres STRATÉGIES, car l’investissement dans la terre est l’un des fils rouge de mon travail. Ceux qui veulent en savoir plus peuvent aller ici.
En attendant, mes chers amis, préparez-vous, il est déjà trop tard !
Charles SANNAT
“Insolentiae” signifie “impertinence” en latin
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« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)
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