Mes chères impertinentes, chers impertinents,
Vous devez régulièrement croiser ces publicités où l’on vous propose de devenir riche, généralement sans travailler beaucoup, sans argent, à partir de rien, grâce à l’immobilier et notamment à la location de tourisme meublée via des sites comme Airbnb qui est le plus célèbre d’entres eux.
Vous avez du également entendre dire qu’à Paris en particulier et dans les grandes villes en général, les banques, après avoir autorisé quelques reports d’échéances de crédit, sont devenues nettement moins conciliantes et demandent le remboursement des prêts. Du coup, acculés, les gentils propriétaires se voient, faute de touristes contraints de vendre leurs biens en catastrophe avant que les prix ne chutent trop.
Je vous cite cet article de France Info ainsi que la vidéo qui va avec, puis je vous retrouve en dessous pour partager entièrement gratuitement, quelques considérations fondamentales et patrimoniales sur l’investissement immobilier. Des considérations d’intérêt collectif !
“En France, les locations Airbnb ont été fortement impactées par la crise sanitaire. Les particuliers qui payaient leur crédit grâce à la location sont parfois obligés de vendre leur bien.
Après avoir été loués plusieurs années sur Airbnb, certains studios sont mis en vente. Avec la crise sanitaire et la diminution des touristes étrangers, certains propriétaires se séparent de leur bien. C’est le cas pour un appartement parisien de 40m2 qui vient d’être mis en vente pour 561 000 euros. “Les propriétaires ne peuvent plus assumer leur emprunt. Pendant un petit moment, les banques avaient accepté de geler les prêts (…), maintenant, ça devient trop compliqué”, explique Alexandra Roussel, agent immobilier.
Un phénomène nouveau.
En conséquence, de plus en plus d’appartements reviennent sur le marché avec des prix de vente ou de location à la baisse. “C’est un phénomène que je n’avais jamais vu jusqu’à présent. On était obligé de convaincre les propriétaires de baisser leur prix, ce qui est assez compliqué quand on a fait un investissement”, explique Claire Chaumuzeau, agent immobilier. Selon une étude d’un site de location, 73 % des propriétaires interrogés veulent remettre leur appartement sur le marché de la location classique.
Les fausses promesses et le taux d’endettement !
Ayant la barbe un peu blanche, je fais partie de cette génération qui était déjà adulte dans les années 90. Jeune, mais adulte ! Dans les années 90, la France a connu une grande crise immobilière. Les prix avaient considérablement chuté, y compris à Paris. En 1996 on pouvait acheter dans le 16ème arrondissement à 10 000 francs le m² soit 1500 euros d’aujourd’hui, là où la même surface se vend désormais plus de 11 000 euros le m² !!!
Plus de 20 ans de hausse ont laissé des générations entières de gens croyant au fait que l’immobilier est un long fleuve tranquille et qu’il ne baisse jamais.
C’est évidemment faux.
Ceci étant posé, il y a deux règles à ne jamais oublier.
La première c’est de se méfier des fausses promesses. L’immobilier n’est pas facile, ce n’est pas sans risque, ce n’est pas tranquille, et il faut aussi travailler et gérer son ou ses biens et cela prend du temps et nécessite des compétences qu’il faut sans cesse développer et actualiser. Ceux qui vous disent que vous pouvez vous enrichir avec l’immobilier et le recours au crédit ont raison, mais ce ne sera ni facile, ni simple, ni dans le calme et la volupté la plus sereine ! Vous aurez des problèmes, des imprévus, vous aurez des tuiles, et des problèmes de toitures, vous aurez des dégradations, des loyers impayés et parfois il vous faudra gérer des relations difficiles avec des locataires qui sont très loin d’être toujours très charmants… ou charmantes !
Ce qui nous amène à la deuxième règle. Il faut toujours, toujours maîtriser votre taux d’endettement et votre taux d’effort résiduel et l’adapter à votre situation.
Je m’explique.
Pourquoi les petits malins qui ont investi dans les Airbnb doivent-ils vendre ?
Parce qu’ils ont acheté des emplacements numéro 1 ce qui est parfait, mais hors de prix et avec des crédits représentant généralement 100 % voir même 110 % de la valeur des biens (quand on rajoute les frais de notaire, d’agence et quelques travaux). Ces emprunts très importants et sans apport nécessitent d’avoir des revenus locatifs très importants, ce qui est le cas avec les Airbnb à Paris, mais le même appartement, au même endroit se louera deux à trois fois moins cher sur le marché classique de la location nue. Avec des revenus 2 ou 3 fois plus bas, ces propriétaires ne peuvent tout simplement plus rembourser leurs échéances mensuelles de crédit.
Ils ont donc deux solutions. Soit ils ont une trésorerie suffisante pour tenir, ce qui n’est pas le cas, soit ils revendent en catastrophe en serrant les fesses pour que ce qu’ils obtiennent de la vente couvre en totalité ce qu’il reste à rembourser appelé également “capital restant dû”. Si cela fait 3 ou 4 ans, vous avez eu le temps de rembourser un peu et vous devriez vous en sortir. Pour les derniers entrants sur ce marché, ce sera la catastrophe et sans doute la faillite.
L’immobilier n’est jamais sans risque.
Jamais.
Pourtant vous savez que je pense que ce sera l’un des meilleurs placements de la décennie, notamment pour le neuf en raison de l’obsolescence programmée et normative (je vous explique tout dans les différents dossiers stratégies).
Mais, vous devez toujours, toujours, prévoir le pire.
En tant que père de famille, que papa, je n’ai jamais envie de jouer l’argent du ménage et les repas à poser sur la table pour nourrir la petite marmaille. Donc, il faut toujours savoir compter, et si vous vous lancez dans une opération, et en fonction de votre situation, mieux vaut parfois attendre quelques mois de plus pour renforcer son apport par exemple, car c’est votre apport qui vous permet d’absorber une perte.
Si vous avez 10 % d’apport, vous pourrez supporter une revente à perte de 10 %, 20 % d’apport vous “autorisent” 20 % de perted etc… Je ne vous dis pas d’investir pour perdre, mais de prévoir toujours le pire, pas d’écouter les fausses promesses rassurantes.
Mettez ceintures et bretelles. Un apport suffisant d’au moins 20 %, mais aussi une assurance loyers impayés et une assurance PNO pour propriétaire non occupant.
C’est en prévoyant le pire, que vous maîtrisez les risques et que vous serez en mesure d’investir, de développer votre patrimoine et de recourir à l’effet de levier de l’emprunt en restant résilient.
Gare à ceux qui oublient ces principes de sagesse patrimoniale, ils finissent toujours par avoir des problèmes.
Je ne sais pas ce qu’il se passera, mais tout ce qui pourra aller de travers, ira forcément de travers, il y aura des problèmes et des crises, prévisibles ou non. Vous devez être prêts dans tous les cas.
C’est tout le sens de mon travail dans les lettres et dossiers STRATEGIES. Tous les renseignements ici pour ceux qui veulent aller plus loin.
Restez à l’écoute.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !
Charles SANNAT
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
Pour m’écrire [email protected]
Pour écrire à ma femme [email protected]
« À vouloir étouffer les révolutions pacifiques, on rend inévitables les révolutions violentes » (JFK)
« Ceci est un article ‘presslib’, c’est-à-dire libre de reproduction en tout ou en partie à condition que le présent alinéa soit reproduit à sa suite. Insolentiae.com est le site sur lequel Charles Sannat s’exprime quotidiennement et livre un décryptage impertinent et sans concession de l’actualité économique. Merci de visiter mon site. Vous pouvez vous abonner gratuitement à la lettre d’information quotidienne sur www.insolentiae.com. »
On ne peut pas gagner a tout les coups, avoir l’argent du beurre et le beurre avec. Investir dans l’immobilier, le louer en douce et exercer une activité commerciale sans payer d’impôts en échappant à toutes les normes et règlementations auxquelles sont soumis les professionnels . ( hôtels, chambres d’hôtes labellisées, centres de vacances …..) C’est un juste retour de bâton.
…et avec l’inflation qui revient , si vous vous désendettez de 10% et que l’inflation est de 15% (comme en en 1965) votre dette aura elle augmenté de 5%…
Commentaires toujours pertinents et pleins de bon sens.
Sois dit en passant, le reste de l’édito du jour: article sur la montagne est totalement illisible. Pb technique ?
L’immobilier n’est jamais sans risque.
La vie non plus !
Personnellement, à part l’immobilier de ma résidence principale, je n’ai plus que des parts de scpi : le partage des risques !
J’ ai tenté la location saisonnière (avant le covid) : rentabilité aléatoire, même dans le sud, mais fiscalité obligatoire !
Quant à la location à l’année, trop de risques d’impayés…
Et oui ! Principe de base : quand tout le monde vous parle d’une bonne affaire, c’est que ce n’est plus une bonne affaire.
Quand j’expliquais à tout le monde qu’il y aurait une grosse crise au niveau de la LCD il y a 2ans, personne ne voulait y croire et c’est un des plus gros problème des investisseurs immo. la pluspart n’ont aucune connaissance de la réalité…
Charles,
votre raisonnement ne tient pas.
Vous n’avez en tant que particulier aucune maîtrise de ce que les entreprises vont laisser faire ou pas par rapport au télétravail ce qui sera déterminant pour la stratégie que vous visez dans les villes moyennes.
Il n’est d’ailleurs pas impossible que le gouvernement favorise les grandes SCPI de bureaux pour éviter une catastrophe financière au vu des montants collossaux qui ont été englouti dans ces véhicules qui sont majoritairement investis dans les grandes villes.
Entre le salarié et les SCPIs, je n’ai pas trop de doute sur l’arbitrage du gouvernment.
D’autre part, le neuf, c’est cher pour des raisons évidentes comme l’inflation hallucinante des normes de construction.
Or l”économie française est en déshérence depuis des années et on attend un million de chômeur.
Les entreprises et c’est une évidence économique, ont a payer des charges sur les salaires qui sont très élevées, et vous croyez qu’elles vont laisser partir des salariés dans les villes moyennes au même salaire que dans les grandes villes ? Et que le pouvoir d’achat des dit salariés va être maintenu au même niveau pour leur permettre de louer de belles maisons ou apparts tout neufs?
Ce qui va se passer c’est un piège, comme pour Airbnb.
Les investisseurs vont se ruer sur les villes moyennes, les prix vont monter artificiellement (pas parce que les locaux ont plus d’argent), ensuite lorsque la situation sanitaire va changer les entreprises vont réclamer le retour des salariés dans les locaux comme elles l’ont clairement fait comprendre à plusieurs reprises au point de mettre en danger les salariés.
Les salariés qui ne voudront pas devront accepter un nouveau contrat de travail à moins que le droit du travail change, ce noubveau contrat sera moins avantageux.
Les gens qui tablaient sur un changement radical, vont se retrouver à retourner dans les grandes villes 3 ou 4 fois par semaine, et les entreprises forceront les salariés à accepter des baisses de salaire car, oui, une entreprise tient compte du logements des salariés pour les attirer.
Mais si ils veulent vivre dans des endroits ou le loyer est deux fois moins cher au mètre carré, pas de raison de les payer plus.
La france n’est pas la suisse ou les usas, ou cela fait bien longtemps qu’on fout la paix aux salariés de ce côté là: la france est un pays de petits chefs, pas question de laisser les salariés à la maison.
….et ceux qui ont la barbe toute blanche se souviennent que dans les années ‘70 et ‘80, l’immobilier n’était pas cher pour deux raisons: d’abord les taux étaient exorbitants (entre 10 et 15%) et ensuite pourquoi s’emmerder avec de l’immobilier quand l’argent en banque rapporte entre 8 et 10% par an….seuls les pauvres qui n’avaient pas d’argent à placer s’intéressaient à l’immobilier qui permettait d’emprunter et donc de travailler avec du crédit, l’inflation étant la meilleure alliée grâce aux taux fixes. Ce n’est qu’à partir de 2000 que les taux variables étaient gagnants.
Inverstir c’est prendre des risques. il faut être congruent d’un coté il y a un consensus de façade a dire oh la c’est pas normal que les smicard et la classe moyenne qu’elle soit célibataire ou en famille sont chassées des villes et de l’autre soutenir le modèle induit de gentrification a la air BNB (comme A barcelone) et des prix au M² qui est une bulle. Si en 1996 le prix du M2 était a 1 500 aujourdh’ui a 11 000 soit 7,33 fois plus… est ce que les salaires on été multiplié par 7 ? A l’évidence non. Que s’ait il passé a la place la gentrification. Je rappelle que c’est le parti socialiste en 1983 qui a supprimé la loi qui encadré la hausse des loyers et qui a ouvert la porte a une spéculation qui au final se soldera par un bulle.
@Thierry:” seuls les pauvres qui n’avaient pas d’argent à placer s’intéressaient à l’immobilier qui permettait d’emprunter et donc de travailler avec du crédit, l’inflation étant la meilleure alliée grâce aux taux fixes”
Pas que les pauvres, la classe moyenne qui ne souhaitait pas spéculer, mais juste acheter leur résidence principale ont évidemment profité de ce système.
En 82, un enseignant par ailleurs conseiller général depuis peu faisait faire des gorges chaudes dans le milieu, peu habitué aux nouveaux riches car il avait acheté sa très belle maison cent patates (1 million de francs, soit 150 mille euros hors inflation); la plupart des “pauvres” payait à cette époque leur maison, y compris neuve dans les quarante à soixante dix patates (luxe)…
A cette même époque, un salaire de 4200 francs permettait de vivre correctement, le smig était à 3200 FF environ…Today, 31,5 % du smig ( 1231 € net) en plus ça fait 1615 euros, pas mal mais ça dépend de sa localisation. Ouf, les pauvres sont (pour l’ instant) en dessous du seuil de richesse décrété par ce collabo de Francoué !!
” Les particuliers qui payaient leur crédit grâce à la location sont parfois obligés de vendre leur bien. ”
Bien fait pour leur g….! Toujours plus ……!
à Sandro,
non, pas bien fait pour leur G…
le tout est de ne pas les plaindre, ils ont pris un risque et ils ont perdu.
on ne dirait pas bien fait pour leur G.. d’un petit entrepreneur qui aurait commencé juste avant le covid, et pourtant c’est la mme logique, prise de risque, potentiel jack pot et potentielle faillite.
Que faut il faire pour ne pas risquer le “bien fait pour leur g…” ? rien, rester assis sur une chaise ?
on achète au son du canon et vends au son du clairon ,il en va de même pour toute opération commerciale ,les premiers sont servis les autres payent pour les os qui restent.L’immobilier avait un intéret il y a quinze ans dans une optique achat location,c’est fini et vouloir jouer les hôteliers rbe and be ne s’improvise pas d’ailleurs il y a des formations pour ça comme l’école hôtelière;il n’y a pas de gain faciles jamais (honnêtemen)Tant qu’un bien n’est pas payé dans son intégralité il ne vous appartient pas,on ne doit engager que ce que l’on est pret à perdre sans mettre en cause le reste ,tant pis pour ceux qui ne l’ont pas compris ,ile payent pour apprendre
La vie est précaire, l’ amour est précaire, le travail est précaire … pourquoi l’ immobilier ne serait il pas précaire ?
Je suis dans les Vosges , mais cela doit être vrai partout en France , des propriétaires essaient de vendre leur bien en incorporant leurs crédits et le prix d’ aménagements pas toujours nécessaires.
Il en résulte que le prix du bien est trop élevé , que mordicus les vendeurs ne veulent ou ne peuvent baisser leur prix et donc pour nombre de biens de ce genre , les transactions sont en stand bye et le marché immobilier figé ( en tous cas dans la région).
Remettons les pendules à l’heure. Certes il y a toujours des imprévus mais un cygne noir est justement imprévisible !
La connerie avec AirBnb & Co est de croire qu’on puisse profiter d’une faille fiscale qui ne serait jamais comblée; c’est juste une aubaine en fin de partie mais bisounours/stupide en début de partie.
travailler , investir, je m’esclaffe , tout cela c’était avant, le monde d’avant…
aujourd’hui, profitons sans entrave et après nous (rapidement) le déluge, comme disait un certain…
Les locations meublées de courte durée sont rentables si il s’agit d’appartements situés dans des villes moyennes, pas trop chères. Si c’est une ville trop touristique, c’est risqué comme vous le voyez actuellement du fait de la crise économique et sanitaire où les touristes étrangers ont disparu. J’ai investi dans un 2 pièces dans un immeuble de centre ville, des années 80 dans une ville des Alpes du sud ; la demande est variée : séjours touristiques (ski en hiver, randonnées le reste de l’année), séjours familiaux, professionnels, …Résultat : je remplis mon appartement à 83 % et ce malgré la covid 19 donc c’est possible !